上海土拍：没有大赢家-房产频道-和讯网

按照此次上海集中土拍要求，除了缴纳20%的地块保证金，企业还需将起拍价110%的金额，即该地块出让文件上所规定的“最高价”金额打入监管账户中。“这笔钱要开拍后差不多10个工作日才能退回，对资金量要求还是挺高的。”刘云表示。
从此次上海报名参拍情况看，仍以资金实力雄厚的规模房企报名地块数最多。保利报名12宗地块，碧桂园、金地和中建八局均报名9宗地块，建发和招商报名地块数均超过7块。
即使在土拍第三日和第四日，上海土拍进入更为激烈的竞价招标阶段，6宗热门地块的得主中，除了建发、招商、中铁建、首创等央企、国企身影，也不乏雅居乐这类企业。
“报的多并不意味着你拿得多。”在赵天看来，打分制度叠加一次性书面报价的随机性，给了中小房企机会。依照上海的打分制度，总分满分为135分，经济指标大概90分，土地指标45分。即使头部企业的经济指标分数占优势，按照拿一块土地扣15分土地分的规则，拿的地块多了，分数也会自然而然下来，不仅控制住了市场热度，也防止了“一家独大”的情况出现。
赵天认为，对比江浙沪其他城市，上海的拍地政策显然是更为平衡和友好的。南京并没有打分的限制，这意味着只要企业有钱就可以报名参拍和摇号，报名的多，自然增加了拿地的几率；在杭州，竞争自持和保障房大大压缩了企业的利润空间，只有大企业，尤其是头部公司才能做到摊薄成本，也更加有竞争的资本。而在类似苏州等不限制马甲的城市，资金雄厚的房企可以派出动辄几十个马甲，也大大增加了拿地的概率。
更大的机会点在于此次上海土拍的利润空间。
而在上海，情况显然发生了变化。上海土拍没有设置竞自持、竞高标准建设方案等条件规则，也就避免了利润不断被稀释摊薄等情形，赵天告诉经济观察报，10%的上限价格已经给定了企业的利润水平。
“就目前出让的地块来看，利润都比较安全，尤其是进入打分竞标模式的地块，利润要比杭州高得多。”陈璐表示。
赵天则透露，上海这批地块的普遍利润空间在8%-10%。“为了补货，也为了利润，不管大小房企，这次都跃跃欲试。”他说。
赵天透露，一般房子建造，每平方米的既定成本不到1万元/平方米，上海的这一成本高一些，在1万元左右，算上土地款和利息的话，地价成本和销售价格的价差在2万元以上都是有利润的。而上海这批推出地块的房地联动价价差普遍有3万-4万元/平方米，利润还是可见的。
多名企业投拓人员都向经济观察报表示，上海市在此次推出土地的利润方面做了很大让步。以静安大宁地块为例，其最终拍得楼面价为5.1万元/平方米，销售指导价为10.5万元/平方米，房地联动价价差在5万元/平方米左右。大宁地区上一次宅地出让还是2019年，仁恒以34.32亿元获得静安区市北高新(600604,股吧)技术服务业园区18-03地块，成交楼板价约4.94万元/平方米，溢价率4.79%。而在大宁地块北侧的“大宁金茂府”地块，楼面价在2014年初就达到了4.7万元/平方米。
“对企业来说，利润有了，对购房者来说，房价得到控制了，上海市政府在土地款利益上是做了牺牲的。”刘云感叹。
(应受访者要求，刘云、陈璐、赵天为化名)

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