也就是说，从目前公寓成交量来看，即便再无新增公寓供应，需要近8年时间才能完全消化掉现有库存。
库存周期大幅度上升，主要原因在于成交量大幅下降，在2017年-2019年之间，公寓销量分别为68.5万平方米、62.3万平方米、56.9万平方米，2020年销量仅为38万平方米，销量下滑非常严重，接近腰斩。
2019年之前，虽然库存量整体较大，但每年新增供应量基本小于成交量，去库存有一定效果，到了2019年下半年有71.2万平方米新增供应入市，导致去化周期开始持续增多，去库存变得更加“艰难”。
改善型需求占主导
随着近几年，沈阳住宅改善型需求的增多，以居住为主的刚需小面积产品开始逐渐失去市场。2019年楼市调研结果发现，楼市中刚需与改善需求仍占绝对主力，改善住房需求有明显上升趋势，且超过刚性需求位居第一。
据调查，沈阳购房置业客群中，单身、准婚、已婚（未生育）三类客群对产品需求均以61-90平方米为主，沈阳目前公寓主力产品（占60%）主要在60平方米以下。说明公寓主力产品不在主流购房需求面积段上。
投资方面，沈阳公寓低回报率很难唤起投资者动力，目前在沈阳购置公寓产品价格不菲，如果用来出租，赚取的收益甚至比不上普通理财。例如位于青年大街金廊沿线华强城，一套67平方米公寓售价在113万元左右，在贝壳网上相同面积、房源公寓一个月租金3000元，年租金3.6万元，投资回报率仅有3.2%。
酒店式返租型公寓承诺给的租金较高，但近两年受疫情影响，酒店的生意都不大好做，很多处于亏损状态，投资酒店型公寓将面临很大风险。
从价值投资角度，公寓增值幅度远远小于住宅，2017年上半年住宅均价为7714元/平方米，2021年上半年住宅均价为12408元/平方米，4年时间涨幅达60%；公寓则由8447元/平方米涨至8797元/平方米，几乎没太大变化，即便是最高峰值10494元/平方米房价来算，涨幅仅有24%，还是不及住宅增幅一半。
同时，一些公寓在学区方面“福利”的消失，也让公寓产品认可度越来越低。2016年为鼓励市民购买公寓产品，沈阳市政府曾下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，给予自住型公寓在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。
但政策仅持续了一年多时间，2017年新房产政策中，已经取消了自住型公寓的学区待遇。
有房产专家称，近两年，公寓产品之所以在沈阳市场持续下行，与沈阳整体市场环境有关，首先是公寓产品需求量有限，市场供远大于求，虽然公寓产品不限购，但在产权年限、税费、贷款以及学区方面的福利远不及住宅，综合原因导致，公寓价格上涨空间有限，租金投资回报率低，公寓市场进一步压缩，处在繁华商圈的公寓还有一定购买价值，而人口密度较低或欠发达区域，公寓产品投资价值很低。在目前房住不炒的政策背景下，需求量没有明显变化，沈阳公寓市场很难升温，在很长一段时间还将以去库存为主，新增供应将严格受控。
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【责任编辑】张元元（PO368）
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