330亿！今年最大的房地产收购案诞生 ——凤凰网房产杭州

（1） 上海人广来福士项目物业的项目公司上海华庆房地产管理有限公司的60%股权，该公司注册资本3000万美元，截至2020年9月30日总资产约为14.18亿元、净资产约为10.65亿元。
（2） 上海长宁来福士项目物业的项目公司上海东方海外凯旋房地产有限公司的70%股权，该公司注册资本22.09亿元，截至2020年9月30日总资产约为47.78亿元、净资产约为26.15亿元。
（3） 北京来福士项目物业的项目公司北京新捷房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本2450万美元，截至2020年9月30日总资产约为20.15亿元、净资产约为11.60亿元。
（4） 杭州来福士项目物业的项目公司来福士（杭州）房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本约3亿美元，截至2020年9月30日总资产约为34.49亿元、净资产约为13.03亿元。
（5） 成都来福士项目物业的项目公司成都来福士实业有限公司的70%股权，该公司注册资本2.18亿美元，截至2020年9月30日总资产约为26.98亿元、净资产约为11.02亿元。
（6） 宁波来福士项目物业的项目公司宁波新鄞房地产开发有限公司的70%股权，该公司注册资本8亿元，截至2020年9月30日总资产约为11.32亿元、净资产约为6.04亿元。
上述6家项目公司分别持有100%对应的拟投资项目资产，主要从事相关物业的开发和运营。
当日，平安人寿还披露了投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目的信息，该项目累计出资金额约为69.41亿元，资金来源为寿险传统组合保险账户和分红组合保险账户。该项目目前处于实际出资阶段。
这6个来福士资产组合总资产价值为467亿元，平安收购其中部分股权。平安人寿将收购这个资产组合的部分股权，总出资额不超过330亿元。在一系列交易完成后，凯德在个项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%，并继续负责项目的运营及资产管理。
这6个来福士资产包，是凯德集团在中国最为核心的优质资产。自2004年进入中国以来，凯德在中国共有9个来福士。
凯德集团首席执行官李志勤表示，欢迎平安成为战略合作伙伴，凯德将继续持有这六个来福士项目的股权，并负责项目的运营及资产管理。他进一步表示，凯德拥有多种资产再循环和多样化资本来源，对下一阶段增长充满信心。
另据披露，平安人寿成为6家项目公司的股东后，平安人寿将与6家项目公司构成以股权关系为基础的关联方。平安人寿拟向其中5家项目公司提供股东借款共计41亿元。最终金额视底层项目用款需求，以实际出资情况为准。关联交易定价将参照同类交易市场公允价格范围确定最终价格，确保关联交易定价定价公允性。
平安的房地产心思
来源：中国保险行业协会
本次交易是自2019年入股金茂以来，平安再次大手笔投资房地产资产。本次交易，看起来平安只是作为一个财务投资者入局的。从交易标的和细节也可以看出，平安对房地产投资的兴趣不减，但对资产的要求有了变化。
中国平安首席投资执行官陈德贤2月接受中国证券报专访时曾表示，“不动产项目投资期限长，租金收益相对稳定，能够很好匹配寿险资金规模大、久期长的负债特性，因此合理配置一定比例不动产也是中国平安的长期投资策略之一。”
“除了成熟、有稳定收益、地段好的商业写字楼等传统不动产，我们还投向公租房、康养、人才房等新型不动产。”陈德贤透露，中国平安现在手头持有的物业占总保险资金规模2%，租金回报率达到7%，每年为险资提供约42亿元的租金收入。
据披露，截至2021年3月31日，平安人寿的I39合并口径总资产为3.51万亿元，净资产为2807亿元，扣除卖出回购金融资产和投连资产的金额的总资产为3.3万亿元，净资产为2745.82亿元。
从2020年业绩报告数据来看，中国平安在不动产、以及与不动产关联的物业、债和股票等方面的投资金额占其保险资金总规模的7.5%左右。对于凯德来福士项目的投资完成后，上述6个项目投资余额占平安人寿2021年3月末总资产的比例约为1.0%，公司投资非自用性不动产类的账面余额占上季度末总资产的比例约为10.3%。
根据银保监会发布的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，保险资金投资不动产资产的账面余额，合计不高于公司上季末总资产的30%。
潘子翔称，作为能够提供稳定经常性收益的成熟资产，该资产组合对凯德新的国内资本合作伙伴来说，是极具吸引力的投资机会。
资料显示，2019年全年，六个来福士出租率均稳定在90%以上，部分项目达到95%以上，2020年受疫情影响出租率略有下滑，但绝大部分项目出租率仍未定在90%以上。
凯德高调换仓
凯德集团于1994年进入中国，中国是集团的核心市场之一。目前，凯德在中国40多座城市拥有或管理200多个项目。来福士是凯德旗下综合体旗舰品牌，发展至今在中国有9座。
作为凯德在中国境内的核心资产之一，来福士资产包股权的出售引人注目。有人认为凯德是不是要撤资了？事实并非如此。凯德不是撤资，而是换仓、加仓中国。
这笔交易背后，是凯德过去几年大幅度资产调整动作的延续。从传统的住宅、购物中心、住宿等领域，凯德运营的资产类别已进一步扩展至物流/商务园、工业地产等领域，并将重心转向“新经济”资产。
凯德方面表示，
新经济资产的持有和运营，也是国内外各路资本尤其是大型地产商近年来不断重仓的领域，凯德此次换仓，将会是个值得关注的样本。
此次牵手平安人寿保险，便是凯德深入推行本地化运作的关键一步。
潘子翔表示，新经济资产领域的租户通常来自新经济领域，享有强劲的基本面和有利的监管环境。
通过该交易，凯德既获得了可观的开发类项目储备，基金管理业务也大大扩容。凯德方面则计划在未来几年中，在物流/商务园和数据中心领域，新增100多个项目。
从目前的数据看，凯德在这些领域的中国业务才刚刚起步。在今年4月底，凯德宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，这是凯德在中国的首个数据中心项目。
在去年11月，凯德商用中国信托(“CRCT”)亦曾宣布其首次进军中国产业园区的项目，通过以49.45亿向凯德集团关联公司收购位于中国苏州、西安和杭州的五个产业园区，以及位于广州的乐峰广场剩余49％股权。CRCT完成了其迄今为止最大的一笔收购。
多家险资热衷不动产投资

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