半年成绩单出炉！杭州卖地超2000亿蝉联全国第一，5成房企 中考 达标|土地市场|碧桂园

2021-07-02 22:12:09　来源: 时代财经
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　　本文来源：时代财经 作者：刘新歌
图片来源：视觉中国
　　2021年上半年，大多数房企的日子都不太好过，土地“双集中”供应下，僧多粥少，拿地更难了。而拿钱也更难了，2020年“三条红线”政策发布以来，房企融资的水龙头不断被拧紧。中国指数研究院相关监测数据显示，今年前5月，房地产企业融资额仅8577.48亿元，同比去年减少了10.15%。
　　但房地产市场仍然保持着不低的增速。国家统计局日前公布的数据显示，今年1—5月，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年1—5月份增长19.6%，两年平均增长9.3%。商品房销售额70534亿元，同比增长52.4%；比2019年1—5月份增长36.2%，两年平均增长16.7%。
　　虽然市场不乏机会，但机会并不会平均分配，小房企面临的压力更大一些。中指院最新数据显示，今年上半年，TOP100房企市场份额同比上升2.1个百分点，达56.6%。头部房企竞争更为激烈，TOP10、TOP30、TOP50房企的门槛值分别提升48.3%、34.1%、36.5%。
　　杭州卖地四年蝉联第一，最贵地块在上海
　　为了从源头抑制房价的不断攀升，土拍规则发生了重大变化。2月23日，“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”提出，重点城市实行“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求，原则上全年发布出让公告不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。
　　至6月29日武汉土拍结束，22城首批集中供地全部完成。不过，从竞拍结果看，新规则的预期并未如愿达成。中原地产研究院数据显示，与2020年宅地出让情况相比，22城平均楼面价上涨了15%，溢价率也较去年上涨了2个百分点。
　　广州、重庆、武汉、杭州等城市均出现“抢地”现象。广州南沙、黄埔区土地单价被刷新，黄埔黄陂地块更是在进入报价30秒后即达到上限价25.65亿元、触及摇号。招商蛇口在重庆拿下的西永板块土地，溢价率高达130%，居22城推出的799宗宅地之首。杭州推出的55宗涉宅地块中，41宗地块拍至自持阶段，占比高达75%，平均自持占比约9.4%，创近4年新高。
　　中国指数研究院土地高级分析师张晓飞认为，首批集中供应量仍然偏少，多数城市出现僧多粥少的现象，土地市场竞争热度远超预期，集中供地的“稳地价”预期未实现。
　　热点城市继续受到追捧。今年上半年，杭州各类用地收金突破2000亿元，连续4年居年中榜首。单价最贵的TOP3地块则被上海包揽。其中，2月9日出让的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，以总价56.66亿元、楼面价92648元/平方米成交，成为上半年全国单价最高土地。
　　张晓飞称，在土地出让金排名TOP20的城市中，重庆、徐州、盐城、西安溢价率均超过40%，土地市场相对较热，另外有金华、佛山、绍兴、温州等城市同样受关注程度较高。
　　不过，在集中供地要求的资金实力面前，中小房企明显落于下风。贝壳研究院数据显示，TOP10房企以24%的集中度水平（即成交金额占比）明显领先，其后是TOP11-20的房企，而TOP41-50房企以8%的集中度表现超越中间段房企，位列第三。
　　头部房企、央企、国企优势明显。以排名第四位的房企为例，其在首轮集中供地中拿地总量达到41宗，在多地拿地排名靠前。如在重庆以99亿元拿下8幅地块，排名第一；在无锡以64亿元拿下4幅地块，排名第一。
　　超五成房企完成半年目标
　　与此同时，行业集中度进一步提升。今年上半年，19家房企业绩超千亿，较去年同期增加6家；132家超百亿，较去年同期增加25家。其中，碧桂园突破4千亿，恒大、万科、融创突破3千亿。值得注意的是，融创与TOP3房企的差距进一步缩小，与恒大、万科的距离不到500亿元。
　　各门槛职业持续提升。TOP100门槛值提升最多，为177.77亿元，同比增长58.4%。3000亿以上的超级阵营房企共4家，销售额增长率均值为32.1%。第一阵营（1000-3000亿）共15家，销售额增长率均值为43.9%。第二阵营（500-1000亿）有23家企业，销售额增长率均值为35.2%。第三阵营（300-500亿）共18家企业，销售额增长率均值为41.6%。第四阵营（100-300亿）共40家企业，销售额增长率均值为54.2%。
　　从完成率看，超5成房企完成上半年销售目标。其中，32家房企目标完成率均值为50.5%，碧桂园、佳兆业、大发地产目标完成率超60%，滨江、正荣、绿城等14家企业完成率超50%。
　　中指院高级分析师马琛认为，全年商品房销售面积有望再创新高、超18亿平方米，但随着调控政策的持续跟进尤其是信贷政策的持续收紧，市场会进一步降温，下半年销售情况或将有所回落。
　　除了市场竞争压力，外部环境的变化也对房企形成新的考验。6月1日，三胎政策放开，未来家庭人口结构的变化，对房企的布局和产品也将带来深远影响。
　　中指院进行的三胎生育意愿调查显示，广东、甘肃、广西等省份的意愿较强，换房置业需求强烈，占九成，二线城市尤为突出。户型方面，三胎家庭购房仍以三居室为主、占比达40%，但四居室也明显提升，对住房面积的需求集中在100-140平方米之间。
　　“因三胎政策可能引起家庭人口规模增加的省份，房企可适当增加投资力度；另外，要进一步推动产品迭代升级，调节户型结构配比；物业增值服务可进一步扩充维度和深度。”中指院高级分析师张广杰建议道。
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