全球一线城市房

2021-06-29 08:04
来源:黑凤梨研究所
原标题：全球一线城市房价比较：2021
文：任泽平团队
特别鸣谢：白学松、刘煜鑫
中国人民大学贾耀鹤对本文数据整理有贡献
导读
我们选取纽约、伦敦等具有代表性的全球核心城市进行对比，在考虑持有成本后，中国内地一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列。 全球前十大高房价城市，中国已占一半，这是由深层次的住房制度决定的。
由于土地供给严重不足、优质公共资源富集以及货币超发，中国内地一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定；加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。我们呼吁，应加快推动新一轮房改（新房改），以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制，促进房地产市场长期平稳健康发展，还有最后十年的时间窗口。
目录
1 中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列
1.1 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象
1.2 北上深绝对房价位居世界前列
1.3 中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足2.1%
1.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小
1.5 北上广深房贷利率和居民房贷压力较高
2 1000万人民币能买什么房子？
2.1 核心区能买到的住宅使用面积差距不大
2.2 纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅
3 中国内地核心城市高房价明显存在泡沫吗？
3.1 中国内地核心城市高房价主要源于什么？
3.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差
3.3 推动新房改，以金融稳定和人地挂钩为核心加快构建房地产长效机制
正文
1 中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列
与西方相比，中国城市行政区划内面积较大，比如北京达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别为2188、1577、789、105平方公里。
为增强可比性，我们分别选择中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较。具体来看，北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右区域；伦敦中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间。
为保证数据口径统一，市中心与外围区房价数据来源于全球最大的生活信息网站Numbeo。我们通过大量搜集各国的房产中介网站公布的中心区与外围区各个楼盘售价和租金数据验证了Numbeo数据的合理性，Numbeo显示2021年6月纽约市中心房价和租金分别为95953元/平方米、378元/平方米/月。作为验证，我们通过在美国最大的房产中介网站Zillow搜集大量楼盘数据得出的纽约市中心房价和租金分别为100484元/平方米、349元/平方米/月，相差不大。此外，通过房价对比验证，Numbeo口径下的“非市中心房价”指的是外围区房价。
1.1核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象
2009年Q1-2021年Q1北上广房价上涨超3.5倍，高于全国平均。由于新房区位逐渐外移及限价等，以二手房衡量房价涨幅更有效。全国层面缺乏二手房价数据，以新房价格计算，2010年6月-2021年5月百城新建住宅价格指数从9042元/平方米升至16006元/平方米，上涨1.8倍。根据房产中介数据，2009年一季度北京、上海、广州房价分别为12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米，2021年一季度分别上涨到58016元/平方米、52744元/平方米、33625元/平方米，分别涨4.8倍、3.5倍、4.8倍。其中，优质学区房涨幅达9倍以上，如北京育才小学划片小区耕天下，2009年2月12900元，当前120933元，上涨9.4倍。
从国际经验看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。在英国，1968年-2021年3月，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至50万英镑/套，英格兰地区从0.34万英镑/套上涨至27.5万英镑/套，全国从0.36万英镑/套上涨至25.6万英镑/套，伦敦地区房价涨幅达114倍，高于英格兰地区的81倍和全国的72倍。在美国，1976-2020年，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶房价分别上涨7.6、9.5、12.5、15.1倍。在日本，房地产泡沫破灭前，1975-1991年东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨4.5倍，其他城市上涨1.7倍。
1.2北上深绝对房价位居世界前列
换算为可比的使用面积后，北京、上海和深圳市中心及外围区房价均处于世界前列，但顶级豪宅价格低于国外。国际房价比较需注意统计口径。中国内地住房面积统计口径为建筑面积，包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。如中国香港采用套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积；美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。一般而言，套内面积约为建筑面积的80%，使用面积约为建筑面积的70%。
在中心区域，根据Numbeo2021年6月数据，香港以205744元/平方米位居第一，首尔以129262元/平方米位居第二，伦敦以100052元/平方米位居第七，纽约以95852元/平方米位居第九，深圳、北京、上海分别以105303元/平方米、102091元/平方米、99079元/平方米位居全球第五、第六、第八，广州以66516元/平方米位居第三十二。
换算为使用面积后，深圳、北京和上海中心区实际房价分别为150433元/平方米、145844元/平方米和141542元/平方米，超过首尔，仅次于香港，广州为95022元/平方米，未进前十。但中国内地一线城市中心区的顶级豪宅单价低于国际大都市，比如2021年纽约中心区最贵的豪宅是位于曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约68万元/平方米，而上海中心区最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，单价约28万元/平方米，以使用面积算，单价为40万元/平方米。
在外围区域，香港以133800元/平方米位居第一，巴黎以80790元/平方米位居第二，深圳、北京、上海分别以57272元/平方米、49812元/平方米、48507元/平方米，位居第十四、第十七、第十九，依然处于世界前列，但相对中心区域排名有所后移，广州以32620元/平方米位居六十。
换算为使用面积后，深圳、北京和上海城市外围区房价分别为81817元/平方米、71159元/平方米和69296元/平方米，位居第二、第四、第五，仅次于香港，广州为46600元/平方米，未进前二十。
1.3中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足2.1%
以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为41、32、28、32，高于纽约的7，伦敦的10，东京的10；外围区房价收入比均在10以上，同样高于纽约、伦敦和东京。Numbeo只公布了全市房价收入比，我们采用Numbeo公布的房价平均数据和人均可支配收入，以及我们整理的人均住房面积计算市中心和外围区的房价收入比。2021年6月，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为29、22、20、21，外围区的房价收入比分别为14、11、10、12，而纽约市中心和外围区房价收入比分别为7、4，伦敦市中心和外围区房价收入比分别为10、5，东京市中心和外围区房价收入比分别为10、6。换算为使用面积后，中国内地一线城市实际房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为41、32、28、32，外围区的房价收入比分别为20、16、14、17。
北上广深市中心租金回报率不足2.1%，低于纽约的4.7%、伦敦的3.4%、东京的2.8%。租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。根据Numbeo2021年6月数据，在全球主要483个城市中，市中心的静态租金回报率平均值为5.63%，中位值为4.65%，外围区的静态租金回报率平均值为7.45%，中位值为5.33%。其中，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.74%、5.63%，伦敦为3.40%、4.77%，东京为2.76%、2.41%,而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.66%、2.08%、1.49%、1.22%，外围区租金回报率分别为1.99%、2.04%、1.44%、1.35%。我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证，2021年4月年北京、上海、广州、全市范围的租金回报率分别为1.88%、1.68%、1.63%。
1.4考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小
国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于中国内地。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下，纽约市房地产税率为0.8%，市中心物业费约为82元/平方米/月，外围区物业费约为54元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同，每年缴纳1000-5000美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的0.3%-1.2%，实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为48元/平方米/月，外围区物业费约为23元/平方米/月。东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4%的不动产税和0.3%的市政建设税，房屋评估价约为售价的20%，市中心和外围物业费分别为25元/平方米/月、14元/平方米/月。中国内地除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且物业费较低，北京、上海、深圳市中心的物业费约为4.3元/平方米/月，外围区物业费约为3.1元/平方米/月，广州市中心物ä¸�

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