北京二次土拍名

　　五环内宅地，出一块少一块。
　　4宗五环内宅地分别位于海淀东升镇、丰台万泉寺、朝阳王四营、大兴西红门。
　　① 海淀京昌路楔形绿地棚户区改造项目（二期）0803-631、633地块
　　具体位置在北四环至北五环之间，西侧是农大，东侧临京藏高速。
距离地铁15号线北沙滩站只有700米，方便通勤望京、国贸，但若通勤中关村软件园，不如去3公里外的13号线五道口站。
　　地块西侧是多个大学的聚集区，有物美·圣熙8号购物中心，东侧1公里外是奥体。距离最近的小学是农大附小、林大附小（二流一类），最后能上哪所学校得看入学当年的政策。
　　地块占地面积约5万平，可售住宅建面约15万平，另外有15万平回迁房双泉嘉苑（已建成）。由于可售住宅部分限高未知，参考回迁房楼层情况，
盲猜为小高层、高层社区。
　　
　　位置不错，但
预计供应套数不会太多，海淀、五环里、大学旁，大概率会做高端改善，参考圆明天颂的面积段，以175㎡计算仅可供应850套。
　　地块周边以上世纪社区为主，房龄在20年左右的竹溪园、清林苑在售二手房单价分别为10.2万、8.4万，参考树村定价，
该地块销售指导价或超不过12万。
　　目测土拍当天，竞政府产权占比例达到上限，竞高标准建设方案也是妥妥的。
　　② 丰台万泉寺A地块
　　位于南二环边，从环线位置上看，如果确定出让，或是今年最好地块。
　　
地铁14号线菜户营站预计2021年底开通，开通后去往国贸、金融街、望京将非常便利。与
丽泽商务区一河之隔，周边学校有芳草地国际学校（丽泽分校）、布朗幼儿园。
　　东南方向有昆仑域、中国玺、佑安府，西南方向有懋源·璟岳，西北方向有泰禾西府大院，
豪宅圈层再添一名新成员。
　　
　　万泉寺A地块有两块宅地，整体容积率为2.5，建面8.54万平。若万泉寺地块不设“套内7090”限制，
产品或为大平层、叠拼或合院。若进入高标准竞报环节，为得高分不做高低配，产品或为大平层、跃层等。
　　若受“套内7090”限制，则为小高层、高层社区，有实力的刚改同学可高度关注。
　　至于售价，地块周边次新房首创天阅公馆挂牌价8万/平，昆仑域12.7万/平，中国玺10万/平，懋源·璟岳11.6万/平。
目测万泉寺地块单价不会低于12万。
　　③ 朝阳王四营L04地块
　　今年首批供地的3宗王四营地块线上报价直接触顶，竞报公租房面积也未能分出胜负，最终进入高标准建设方案环节。
　　地块条件上看，同样是2.5容积率，45m（局部60m）限高，但距离东南五环环路更近，噪音或是问题。
　　
　　若L04地块同样需执行“套内7090”，以主力120平面积计算 ，
未来王四营片区内将供应近3000套新房。
　　这对购房者来说是个好事，即便是在城六区、五环里，也能好好比对4个项目的产品设计和品质，看好再下手。
　　另外，严肃君建议
关注下成交楼面价，若同样是7.1万的销售指导价下，谁的楼面价低，谁的质量大概率高一些。
　　④ 大兴西红门镇DX04-0102-6011、6014地块
　　与上文三个地块相比，大兴西红门地块除了占据五环里的环线优势外，无其他加分项。
　　直线距离地铁4号线西红门站超过2公里，临近京开高速，不堵车的前提下自驾去金融街、国贸可控制在半小时内。周边大型商超需去西红门宜家，附近学校有北京金融街润泽学校。
　　
　　根据拟供应规划，片区内预计还将出让6012、6017、6019地块，占地面积总计约10万平。同样是可以挑着选的区域，关注新地块的销售指导价。
　　同时可以先看看片区内的首开龙湖熙悦宸著（网签均价6.3万/平），限竞房新城·熙红印（网签均价6.2万/平），目前还有1000余套的库存可选。
　　多说一句，这两个项目拿证时间为2020年10月，开盘9个月去化率却不足3成。如果没有互相匹配的产品、配套和价格，购房者依然不会买账。
　　
　　
第二个孙河？
　　与4月、9月、12月三批次供地总表对照，网传二批次供地清单中，有8宗宅地为新增。
　　其中，丰台万泉寺A地块上文已详细介绍，另外需要重点关注的地块为朝阳孙河前苇沟3宗宅地。
　　
　　最终以规自委通知为准
　　朝阳孙河前苇沟棚改项目一期，位于朝阳东北五环与六环之间，九章别墅东侧，中海首开拾光里、5月出让的金盏乡地块的西北侧。
　　网传此次供应的为01、02和06纯住宅地块，
容积率在1.5左右，限高18米。组团内有养老设施用地、托幼用地、小学用地和商业用地。
　　不论是从环线区位、还是区域布局规划上看，孙河前苇沟村组团都
像是第二个孙河。
　　不同的是，孙河组团内有10万平中央大湖，北侧还有温榆河绿化景观带，前苇沟村组团自然资源仅旧河湾的分支，也没有再造景观规划。
　　但不妨碍前苇沟村组团是豪宅项目的胚子。
　　
　　参考金盏乡地块销售指导价7.6万/平、孙河项目预售证最高单价8.6万/平，前苇沟村地块的销售指导价或在8-10万之间。
　　至于会不会竞政府产权比例？想必会的。
　　刚需购房者可以关注门头沟S1线区域组团01地块、昌平马池口镇地块。
　　门头沟S1线区域组团01地块，位于永定镇，北侧为长安街西沿线，西侧为龙南路，南侧为莲石路，
紧邻S1号线上岸地铁站。
　　该地块以商业为主，只有不到9万平的住宅。对开发商来说压力比较大，但对在地铁6号线、1号线沿线工作的购房者来说，值得关注。
　　
　　昌平马池口镇A-07地块是共有产权房，位于北六环和西六环的拐角处，六环路土城出口旁。自驾出行很方便，没有轨道交通。
　　预计可提供2000套房源，全装修单价2万7，如果没有京牌车，可以再等等别的。
　　门头沟潭拓寺地块可以考虑养老，顺义新城第13街区6049、6050、6052、6053地块与和锦华宸、招商臻珑府相近，更适合本地购房者关注，感兴趣的同学可以文末留言，严肃君详细聊。
　　另外，亦庄经济开发区拟供应两宗宅地，路东区F1F-1、F1C-1地块紧邻亦庄线经海路站，北边就是京东集团总部；两站一街144,145,151,152,153地块大致位置，可参考万科东望。
　　
举牌的手在颤抖
　　整体来看，二次拟供应宅地虽没有首批能打的多，但热门种子选手还是可以让土拍掀起一波高潮。
　　对开发商来说，是否能像上次那样轻松举牌，需要打个问号。毕竟今年的开发商，兜里可能真没啥钱。
　　2021年是开发商偿债高峰年，常规操作是借新还旧，但
今年融资很难。
　　政策上，在“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度等政策监管下，银行对于负债高企的开发商，融资合规审查更加严厉。
　　在“房住不炒”的原则下，未来的融资环境也不会变得更好。
　　有数据显示，上半年100家典型房企境内外融资金额同比下降34%，是2018年以来的最低水平。
　　今年以来已有不少房企暴雷，债券违约事件频发。
　　
借不来钱，开发商更加依赖销售回款，填补债务漏洞。
　　一方面调整经营策略，必要时通过打折促销，加速回款。另一方面，土地市场积极拿地，及时补充手中待售货值，才能有更多的资产去融资、去回款、去还债。
　　不过，现在的开发商已不能像之前那样随意拿地，在经营现金流、拿地金额/权益销售额占比等各种隐性限制下，已有房企传出因首次拿地金额过高而被限制再次拿地的消息。
　　以往是香饽饽的北京宅地，在双集中模式+多重竞配建下已无太多利润可图，甚至赔本赚吆喝。
　　地，拿不拿，怎么拿，都是摆在开发商面前的问题。
　　毕竟，拿地前没把账算清楚，拿地后再说我不玩了，还得丢一笔保证金不是？
　　互动时刻：
　　对于网传二次供地的地块，你更看好哪个？欢迎留言与严肃君互动~
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