北京新政波及深

2021-07-07 19:15:02　来源: 时代周报
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　　本文来源：时代周报 作者：刘婷
　　北京学区房政策调整风波开始波及深圳学区房市场。
　　“姐，您名下的学区房要卖吗？最近北京学区房政策调整，深圳房价又在跌，再不卖就卖不出去了。”7月6日晚，罗湖业主张霞（化名）接到中介电话，询问是否有卖房意向。
　　2018年8月，张霞以160万元买入罗湖某名校学区房。2020年深圳楼市最火时，该小区同户型的房源报价一度高达400万元，涨幅高达150%。
　　中介告诉张霞，目前深圳楼市下行，加上学区房政策多变，张霞的房子现在只能卖310万元。
　　“北京的政策很猛，电脑派位。以后没有‘学位房’之说了，建议尽早买。”中介反复强调。
　　
　　
　　7月4日，北京教改靴子落地，西城区幼升小志愿填报严格执行多校划片政策。这意味着，房产与学位一对一强相关的时代过去，入学可跨学区调剂，具有一定随机性。
　　北京学区房向来是国内楼市风向标，政策落地后，深圳学区房市场随即发生变化。
　　7月7日，时代周报记者从多名深圳房产经纪人处获悉，近期，深圳南山、福田、罗湖多个学区房均出现业主下调报价现象。其中，深圳标杆学区百花片区变化最明显。7月4日-6日，一名国城花园业主3次调整报价，降价200万元后调回原价，此后又降价70万元。最终，房源总价由3000万元调整为2930万元。
　　
南山业主1个月调价9次
　　“昨晚北京西城区新政策落地，所有家长都疯狂了。（以后）不再最近入学，改为片区内随机抽签。如果这样执行，对深圳学区房价格有什么影响？哪个片区优势比较大？”7月5日，一名网友在深圳最大的房产交流论坛“家在深圳”发帖，引发大量讨论。
　　网友观点各异。有人认为深圳教育资源紧缺，较难跟进；有人认为北京是试验田，各地都在看结果；也有人认为新政短期内对深圳没有影响。
　　眼下，深圳学区房市场正暗流涌动。
　　“深圳现在二手房市场都很冷淡，业主心态很脆弱。最近北京学区房新政的影响还未体现在交易上，主要是情绪，业主都很焦虑。”7月7日，一名南山区房产经纪人告诉时代周报记者，参考价格机制落地后，深圳二手房首付比例提高，大面积的学区房成本太高，小面积的学区房也没有了首付优势，买家更倾向于买新房。
　　该经纪人表示，近期深圳学区房业主普遍比较纠结。以南山第二外国语海德学校学区房观海台为例，7月5日，一名业主将名下140平方米的房源从原价998万元涨价至1100万元，当天又下调价格，降价112万元，目前挂牌价为988万元。6月至今，该房源已经调价9次。
　　事实上，在北京学区房风波之前，深圳学区房早有松动迹象。
　　7月1日，一名百花片区南天二花园业主将名下房源降价50万元。值得注意的是，这不是该房源首次大幅度降价，6月初该房源已降价88万元。前后两次降价，共计降价138万元。最近一周，八卦岭宿舍、百花园一期、旭飞花园等多个小区均有房源下调报价。
　　据乐有家研究中心的数据，今年4-6月，深圳约有55%房源下调报价。典型学区八卦岭片区平均挂牌价下调0.32%，百花片区平均挂牌价下调1.23%。
　　
大学区制为学区房降温
　　由于人口快速涌进，教育配套无法同步配建，深圳教育资源长期供不应求。为让孩子赢在起跑线，家长不惜一掷千金买学区房。庞大的市场让投资客看到炒作空间，争相涌进学区房赛道，推高深圳学区房价格。
　　乐有家统计了50个深圳关注度较高楼盘在2020年四季度的同比涨幅，涨幅最快的房源均为学区房。其中，罗湖的金丽豪苑涨幅为66.58%，南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场涨幅也超过50%。
　　乐有家分析称，金丽豪苑属于深圳中学初中部学区范围，中海阳光玫瑰园属于深圳大学师范学院附属中学及荔湾小学学区房范围，世纪广场属于学府中学学区范围，都是典型的名校学区房，故上涨幅度较大。
　　为均衡教育资源，给学区房降温，深圳市教育局在2015年提出各区要积极探索学区制招生。至今，罗湖、福田、龙华、宝安、坪山、龙华等6区均试行大学区。
　　大学区意味着家长可以不受地段限制，申请大学区内的任意一所或多所学校。一个小区对应多所学校，房产不再直接挂钩某所学校。同一套学区房，可能分到名校，也可能分到普通学校。
　　7月7日，美联物业深莞惠董事总经理江少杰对时代周报记者表示，大学区有利于均衡教育资源，遏制天价学区房炒作。“单校划片”政策下，个别名校对应的学区房价被人为哄抬，出现学区房炒作的现象。划分大学区之后，同一学区范围内的社区共同拥有一定数量的学位，家长从择校变成了“择学区”。
　　江少杰认为，从市场角度看，大学区有助于稳定学区房价格，减少炒作。同时，大学区制有利于拉平片区内不同社区的房价水平，同片区内拥有相同资源、硬件相似的社区之间的房价差别将缩小。
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