关店、转行、洗牌……深圳楼市寒冬下的中介出走风暴

关店、转行、洗牌……深圳楼市寒冬下的中介出走风暴
来源：第一财经 西安报业全媒体编辑：朱梅红 2021-07-28 10:19
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像小栗一样的经纪人，有些从年初春节后不再返回深圳，有些到今年春夏陆续离开中介行业，转身去做了外卖、快递等等。调控，正在深圳的楼市中介行业掀起一波洗牌风暴。
但经历了几轮调控后，一些经验丰富的头部房产中介机构早早就把握住了寡占型市场格局的行业本质。尽管也同样受到了二手房交易冷清的困扰，但他们正有条不紊地推进员工培训、二手房交易系统的升级等工作，以期在下一波行情到来时，有更加充分的准备去抓住市场机会。个别中介机构更是寄望借小中介出清的契机，以扩张业务版图，补足业务短板。
市场人士认为，在深圳、上海、北京这种一线城市的房产中介市场，寡占型的市场格局并不会发生实质性改变，头部房产中介机构的市场份额有望得到进一步巩固提升，另外一些专注于某一细分领域服务的不动产经纪品牌，也有机会迸发持久的生命力。
中介从业人员另谋出路
据第一财经了解，由于不再看好今年的深圳楼市，不少从业两年左右的中介经纪在今年春节后选择不再返回深圳，而是去了别的城市。
“2·8”新政带来的楼市冷清，被认为是深圳这轮房产中介离职潮最核心的因素。
小罗所在的门店紧挨着宝安区网红盘花样年花郡家园，这种面积五六十平方米，总价五百万元左右的刚需盘，堪称观察深圳刚需客购买力变化的最佳窗口。
小罗告诉第一财经记者，他观察到不少同行如果熬到五六月份仍未见有起色，就选择主动关门歇业。
“最初公司是将门店人员缩减到两个，到五月份感觉撑下去比较艰难，就逐步撤销部分交易量小的门店，以保持整个公司的盈亏平衡。”他告诉第一财经记者，现在公司仅剩下福田、南山两家门店。
小中介机构走到关门歇业边缘，品牌中介机构生意也难言乐观。
在此行情下，从业两年的小栗选择继续留在中介行业。理由很简单，她只有初中学历，在有限的选择范围内，房地产中介可能是赚钱天花板最高的。据第一财经记者了解，碰上去年深圳楼市行情较好，像小栗这样“半老不新”的员工能年开两单左右，年入十多万元。若一个月未开一单仅收入底薪2000元左右，日常大多时候依赖租单度日，月入大概五六千元。
但更多小栗这样“半老不新”的从业人员加入了离职大军。本该是地产成交旺季的五六月份，由于行情不佳，各个房产中介聚集的微信群、社交论坛上，关于“房产中介转行首选行业”等讨论开始变得热门。其中，外卖派送员、快递员、销售人员常常会成为房产中介转行首选。大多数中介提及这些转行行业的时候，都或多或少会谈到“我本身学历不高，可能体力工作会更容易适应”，又或者会说到“销售和房产中介有很高的职业相似度”。“我老乡一个月底薪2000元很难生存，上个月他转至快递行业，月入破万元了。门店走的几个男同事都是临时转行至其他行业。”小栗说。
二手房成交录10年低位
以深圳2019年底开启的那一波楼市上涨周期为例，彼时相关机构的数据显示，新增个人中介会员申请类别占比同比提升了6个百分点，新增个人会员同比增加了11.5%，未从事过房产中介行业的新人进入意愿提升。这与2019年11月深圳豪宅税调整使得房产交易税费成本大幅下降，楼市行情年底翘尾有直接关系。
如今这轮房产中介离职潮，同样与楼市行情休戚相关。其中，“2·8”新政致使二手房市场迅速转冷，被认为是中介离职潮起的核心因素之一。
“2·8”新政即深圳市住房和建设局在国内率先提出的“二手住宅成交价格参考机制”。它是在二手房网签价格的基础上，结合周边新房价格，对深圳3595个小区编制“成交参考价”。
二手住宅成交参考价整体比市场价低，相当于变相降低了银行首付款发放额度，增加了购房者自筹资金负担，也起到拉长楼市交易周期、降温楼市的作用。
“2·8”新政出台半年之后，实际影响超出了市场预期，深圳二手住宅成交均价一改以往上涨态势，转而出现下跌。其中，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反弹，5月份涨幅下调。
低迷局面仍在持续。深圳市住房和建设局统计显示，2021年6月全市二手商品住宅成交为2575套，环比下跌14%，同比下跌73.80%。这是2011年之后深圳二手房成交量首次在非春节期间跌破3000套关口，可谓“创10年新低”。去年同期，深圳二手房网签量为10594套。
今年上半年，深圳二手住宅仅过户2.8万套，环比下降45%，同比下降35%，过户量为近三年来新低。乐有家等多个研究机构数据称，“调控效果十分明显”。
业主的心态也跟随行情有所变化。据乐有家门店数据监测显示，“2·8”新政出台后，业主3月份还处于观望期，预期依然较高。但从4月份开始，市场上的挂牌房源逐月增多，还纷纷开始下调报价，下调报价房源占比从41%上涨至55%。回到年初，这个占比还不到20%。
具体到区域来看，这轮上涨中大受关注的深圳西部区域福田、宝安、光明等成为下调房源较为集中的区域，东部地区的龙岗、罗湖及盐田下调房源占比变化不大。整体来看，市场正在回归理性。
对于小罗和他的同行们来说，走向理性的市场正是他所乐见的。相比于楼市大涨带来的佣金钵盆满盈，小罗更期望市场能有序平稳的运作。“大起大落行业动荡，短期容易滋生中介投机违规等乱象，长期侵蚀了房地产交易生态系统健康运转。”在他看来，行业走向专精深是大势所趋，理性市场格局下，员工收入、心态都能更稳定从容，也能沉下心来打磨专业素养。
目前，头部房产中介机构已经开始感受到了理性市场带来的影响。
深圳中介的又一轮洗牌

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