靠房地產大賺已成過去式？實價登錄＋房地合一 2.0 新制上路全解析

靠房地產大賺已成過去式？實價登錄＋房地合一 2.0 新制上路全解析
作者
財訊 |
發布日期
2021 年 07 月 04 日 9:00 |
分類
理財
, 財經
, 金融政策
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7 月 1 日，台灣房地產新的時代來臨。「實價登錄 2.0」、「房地合一 2.0」兩大新制同時上路，前者是讓交易價更透明，後者是鼓勵長期持有。這是劃時代的開始，一位代銷老手說：「要靠房地產大賺，已成過去式。」《財訊》整理修法重點、適用範圍、實施時程以及對投機客、自住族影響等相關重點，一次掌握。
7月1日，台灣房地產新的時代來臨。「實價登錄2.0」、「房地合一2.0」兩大新制同時上路，前者是讓交易價更透明，後者是鼓勵長期持有。這是劃時代的開始，一位代銷老手說：「要靠房地產大賺，已成過去式。」《財訊》整理修法重點、適用範圍、實施時程以及對投機客、自住族影響等相關重點，一次掌握。
2.0版則拉長「短期交易」重稅期，將持有不到兩年的稅率從35%提高至45%，持有2~5年從20%調高至35%，必須持有超過10年，才享有10%，也將預售屋之間的換約獲利納入，對法人交易更嚴格。此舉主要用意是促進「長期持有」，讓房價不容易快速墊高。
Q：實價登錄新制vs.舊制
2.預售屋全面納管、即時申報。在簽約買賣契約日起30日內，申報交易價格等資訊。
4.紅單交易納管。指建商或代銷收受定金時，不得約定有保留出售、保留簽約的權利；而買方也不能將書面契據轉售予第3人，否則也會有罰鍰。
5.預售屋買賣定型化契約管理。在開賣前，業者必須將基地面積、銷售時間、戶數以及預售屋買賣定型化契約等，報請地方政府備查。
Q：新制上路後，房產市場未來會有那些趨勢？
趨勢1：供給大幅減少，民眾選擇變少
何世昌說，尤其是二手市場的持有者多是民眾，不若預售屋是建商大量持有，又有上市櫃的業績考量，屋主沒有量大需要降價賣的壓力，就不如先閉鎖不賣。此外，未來預售屋銷售皆需主管機關備查，不排除地方政府的人力不足讓審核變慢，預計上路後的新建案量減幅至少會超過兩成。
趨勢2：期盼房價跌，機會降低
何世昌說，物料上漲、缺工嚴重短期內難改變，根據內政部統計，營造業去年缺工人數高達48,000多人，預售新案不僅沒有降價空間，反而會持穩或微幅上揚，關鍵在於被土地與營造成本卡死，很難賠售。因此天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，房價頂多震盪起伏一陣子，也許不會再創新高，但要有感回跌頗有難度。
趨勢3：預售屋「開價嚇死人、成交笑死人」不復見
過去預售屋的買賣猶如潘朵拉的盒子，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說：「你想看的樓層、坐向、坪數，剛好被賣完」；「張媽媽前兩天決定跟兒子移民來退訂」；「建商自己想保留的那戶決定釋出」等種種促銷話術，即將絕跡。
建商、代銷面對消費大眾的劇本，私下散布過去視為絕對機密的內部成交報表炒氣氛、釣客戶的絕招將一一瓦解。一旦「邊賣邊公開」成常態，所有預售屋的銷售節奏、價格設定都要重新規畫。
趨勢4：預售屋減少，成屋比例增加
第三個痛點是原物料飛漲。傳真廣告協理陳斯昭分析，現今業者的總利潤約二成，去年下半年到今年第一季許多案子開案就完銷，業者起初高興，現在苦惱，主要是營造成本漲三成，案子發包不出去，可能打平做白工甚至小虧，成本抓不準，不如蓋好再定價來賣。
陳斯昭說，未來有財力的建商不如就先建後售；不過台北市的建案應仍是預售為主，在於總投入高，預售讓資金槓桿可做大；再者，台北市有囤房稅，成屋賣不出去還要多繳稅，對建商來說不划算。
趨勢5：「類」不二價物件增加
至於為什麼說「類」？蔡錫全說，在於台灣人多數還是喜歡殺價的快感，「不砍價，就過不去。」真正要施行不二價還不成熟，而即使是施行多年價格透明化的美國，也沒有完全不二價。
Q：買房要趁8月前？兩招「巷仔內」心法教戰
心法1：買房，趁8月前。由於被迫加稅，不急的賣方就繼續放，加上疫情未退，賣方不願頻繁接觸房仲、買方，也擔心被趁亂砍價，寧可不賣。也意味著，現在要賣房的人，就是「真的要賣！」所以買房不妨把握現在，最遲至8月，因為到下半年，通膨可能來得快又急，供不應求的情況又將顯現，價錢就不好談了。
心法2：要買，就買2,000萬元內的房子。由於房地合一有自住400萬元的免稅額，若總價在2,000萬元以下，出售時獲利落在免稅額範圍內的機會較大；另一方面，這價位通常只能買進中小坪數，未來轉賣，買方的接手機率也較高。
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