深圳探索建立基础设施领域不动产投资信托基金_坪山新闻网

原标题：深圳探索建立基础设施领域不动产投资信托基金
读特客户端·深圳新闻网2021年07月26日讯（深圳特区报记者 邹媛）6月21日上午，深交所上市大厅传出阵阵响亮敲钟声，作为首批公募基础设施信托基金，蛇口产园等4只基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）在深交所上市，另5只基础设施公募REITs则在上交所上市。上市首日，9只基础设施公募REITs交易活跃纷纷收涨，当天成交总金额达18.6亿元。
在首批基础设施公募REITs中，深圳上报的博时招商蛇口产业园、红土创新盐田港仓储物流，以及协助上报的富国首创水务等3个项目已顺利发行，占全国首批试点项目数的三分之一。去年，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点首批授权事项清单》提出的“依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点”。经过一年的努力，深圳交出了“亮丽答卷”。在业内人士看来，REITs不仅为普通投资者打开了低门槛投资基础设施的“大门”，而且为基础设施建设提供了一种新的直接融资支持。
提供产业发展的“深圳样本”
所谓REITs，一般指“不动产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配不动产运营与资产增值收益的一种投资基金。从国外实践看，REITs已广泛应用于交通、能源、市政、仓储物流、大数据中心等基础设施领域。
王翘楚表示，蛇口产园REIT的底层资产是蛇口网谷，主要投向万融大厦和万海大厦，都是通过“腾笼换鸟”引入战略新兴产业发展起来的，已由最初3万平方米增长至目前42万平方米，每平米产值由2000元增长至目前10万元，总产值达到400亿元，园区内配套设施完善，服务体系健全，产业聚集效应明显。
“REITs长期发展的关键在于管理和运营能力，招商蛇口园区资产储备丰厚，未来仍将持续开发和配需新的优质产业园资产，助力蛇口产园的长期价值提升。”王翘楚认为，蛇口产园REIT的发行，也将有利于投资再循环，未来培育成熟的园区资产将不断装入这只REIT基金，有利于深圳高科技产业集群，为城市更新、创新发展提供了一份真实的“深圳样本”。
不断探索独具资源优势
在业内人士看来，公募REITs试点的开展不仅对中国基础设施投融资体制带来重大变革，同时也给PPP模式带来新的机遇。国信证券公募REITs业务负责人余世暐认为，改革开放40多年来我国已在基础设施领域形成了大量优质资产，基础设施资产存量规模大，优质资产充足。REITs作为国际通行的配置资产，对底层资产有特殊要求。总体来说，底层资产必须满足运营成熟稳定、收益相对明确、风险相对较低的要求，存量基础设施资产恰能满足以上要求。
“深圳在发展基础设施REITs方面具有先天的优势。”余世暐表示，深圳在“双区”建设的背景下，拥有在全国范围内独具特色的政策优势。反之，政策优势给深圳培育基础设施REITs优质资产提供了特殊机会，未来深圳要建设粤港澳大湾区大数据中心，支持深圳建设5G、人工智能室等重大创新载体，而这些新型基础设施正是REITs试点政策支持的行业范围。
更为重要的是，深圳庞大的经济总量，高质量的企业，使得深圳聚集了大量优质的产业资源。REITs在试点期间对底层资产的规模和收益都有较高要求，项目首发的评估净值原则上不低于10亿元，预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。“深圳的资源优势，恰恰可以转化为发展基础设施REITs的优势。”
降低门槛参与“大基建”成为可能
时至今日，我国基础设施已经储备了相当可观的体量，且一些基础设施资产的收益稳定性非常高，目前，地方政府基础设施资产存量也已经超过100万亿元，若粗略按照百分之一的证券化率来算，基础设施REITs市场规模接近万亿元，基础设施REITs市场发展潜力值得期待。万亿规模的基础设施REITs将为基础设施建设提供一种新的直接融资支持。
“我国首批公募REITs主要聚焦在重点区域的重点基础设施行业，对于基础设施建设来说，REITs带来了一系列创新性改变。”余世暐表示，REITs不仅是一种融资手段，更是一种战略性资本工具，使基础设施企业在经营模式的选择方面更具灵活性。此外，REITs还是一种新型资本运作平台，其本质是基础设施项目的IPO，不仅可以把现有的存量资产盘活，还可以以REITs作为未来资本运作的平台和成熟项目的退出渠道，为企业形成“开发→培育→退出→开发”的投融资闭环提供了可行性。
“对公众投资者而言，直接参与大规模政府投资项目，对收入和财富水平有着很高的要求，具有很高的购买门槛。”王翘楚表示，公募REITs降低了投资的参与门槛，为居民的财产性收入提供了可配置的标的，使得人人参与政府项目的资产配置成为可能。同时，不动产类资产流动性相较于股票、债券等传统的金融产品较弱，而公募REITs为可上市交易的金融产品，投资于公募REITs能够使得投资者在既投资于大型不动产项目的同时，也能够保持一定的灵活性，有助于促进居民储蓄转化为投资。
公募REITs与普通公募基金的区别

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