扎堆递表，中小物企追赶最后的窗口期

这也使得今年成为达不到新规盈利要求的小物企最后的窗口期。嘉和家业物业服务研究院院长唐卓告诉经济观察报，因为物业企业属于劳动密集型产业，而不是资金密集型，要瞬间涨60%的利润非常难。“上调盈利规定一定会对明年物企上市起到很大的暂缓作用。”他解释，20多家物企扎堆在今年交表，就是要赶在新规之前上市。
值得关注的是，今年7月前也成为物企上市递表的高峰期。5月，4家物企向港交所递表，6月，8家物企递表；上半年，24家物业企业递交上市申请，超过2020全年上市物企数量。
唐卓认为，2021年7月1日之前是企业交表的黄金窗口期，若错过，物企或许只能寻求在GEM（香港创业板）的IPO，甚至推迟或无法上市。
他分析，从以往企业上市的总用时看，交表至上市平均用时在130-150天不等，2021年，新上市物业企业的上市总用时有所延长。2021年7月1日前交表的企业按总用时倒推，有较大可能在2022年1月1日盈利新规前上市。“若在7月1日后交表，新交表企业要补充更新企业6月30日之前的数据，也就是2021年前半年的数据，会进一步拉长上市周期”。
除了受到新规影响，中小企业上市难度不断加大也是促使它们赶场上市的原因。北京睿信咨询董事总经理、睿观研究院院长郝炬表示，目前TOP10地产公司中只有万科和龙湖2家物业企业没上市，地产公司前30强，2/3已经上了。“从投资人的角度来讲，有更好的标的，为什么要选择小公司呢？”如果龙湖和万科这些头部企业全部完成上市，后面再上的中小型公司，除非有非常独到的特色，否则越晚上市难度只会越大，估值也会大打折扣。“这在去年市盈率上已经体现出来了。”他说。
根据中指物业研究院数据，6月22日，港股41家物业上市企业平均市值为228.74亿港元，截至当日收盘，共有15家物业服务企业总市值超过百亿港元；从市盈率来看，港股41家物业上市企业平均市盈率为32.4倍。物业行业在被资本市场看好的同时，今年上市的物业企业市盈率却在持续走低。
经济观察报注意到，在7月前半月上市的6家物业企业中，除了中骏商管的市盈率达到了45.4倍，德信服务、康桥悦生活和融信服务的市盈率均处24-26倍之间，而朗诗绿色生活和领悦服务则仅为16.38倍和15.14倍。
唐卓表示，今年上市的物业企业市盈率明显回落了。以前物业企业一上市30-40倍的市盈率非常常见，更早的2018年底，永升生活服务的市盈率甚至达到了70倍。而今年上市的企业，基本上在10~20倍之间，这与上市企业的规模有很大关系，去年上市物企在管面积7000万-8000万方的比较多，但今年上市的企业平均在管面积是2000万方，规模下降非常明显。
分化加剧
碧桂园服务超过了2500亿港元，华润也超过了1000亿港元。而尾部的10家物企市值均低于20亿港元，烨星服务、宋都服务和兴业物联的总市值均不到5亿港元，与
碧桂园服务市值的差距超过了500倍。
“头部物企资金雄厚，加上强劲的地产规模内生和物企市场外拓，能为企业提供强劲造血能力，业绩增速超过整体增速，优势在不断积聚。而总市值低于100亿元的成长型物企的长尾效应日益显现，收入结构单一、成长性较低的物企，受资本青睐度低。”唐卓说，目前对物业行业来说，分化非常明显，大家都愿意投大一点的企业，因为大一点的企业比较有保障。
除了规模带来的高增长，郝炬认为，受到资本市场关注的另一个点还在于，企业的增值服务是否能做到比较高的营收占比。“这很好理解，基础服务的空间就这么多，提高物业费又非常难。增值服务可以在在管面积不变的情况下，增加新的收入，提高每平方米的盈利能力。”他说。
不过，许多增值服务的开展也依赖于规模效应。郝炬进一步表示，比如像
越来越难

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