钱！钱！钱！6万亿销售额背后，房企偿债压力到了历史极值

熬了一个通宵加两个白天，刘超终于躺在床上了。作为一家知名百强房企的区域营销策划，通宵加班早成了常态。而今，半年业绩冲刺刚过，复盘会又近在眼前。主题只有一个：卖房，回款，势不可缓。
董群在国内一家龙头房企负责融资，在集团强力要求“降杠杆”的目标下，融资成本抬高，他的工作重心也从“等钱来”变成“找钱去”。在他的感受中，公司年初降杠杆的力度有点大，影响到了后面的发展速度，但眼下别无他法。
多数百强房企近期公布了今年上半年的业绩财报。《中国企业家》综合易居克而瑞、贝壳研究院、中指研究院等多家机构统计数据发现，百强房企累计实现销售操盘金额超过6万亿元，同比增长近4成。与之对应的是，房企对2021年度销售目标的设定相对保守。
整体来看，在“房住不炒”长效机制及调控收紧的主旋律下，行业整体规模增速放缓、市场面临下行压力。多位受访房企、银行、数据机构等行业相关人士对《中国企业家》表示，“偿债”和“补库存”，成为今年上半年百强房企发展的压力所在。
据贝壳研究院统计，
“房企在今年下半年的偿债压力将弱于上半年，但仍承高压。同时，经过今年上半年的补库存之战，下半年的主要压力集中在补充资金流动性上。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。
在多位行业观察者看来，今年的年报季中，多数房企财务结构有明显改善，成功实现“降档”。同时，房企在销售、土地、融资、多元化等多层面表现积极。
管理红利、集体降档、集中供地、流动性危机、不确定风险……构成了今年上半年房地产行业的关键词。
“钱”的压力，房企命运的分野
据克而瑞不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。与此同时，企业融资情况不容乐观，仅有36%的房企融资规模有所增加，规模减少的房企中，有约30%企业同比降幅超过50%。
偿债和补货压力，背后都是对资金的强需求。自三道红线和贷款集中度相关政策出台后，房企融资、供需两端持续收紧。如何找到钱、找到更便宜的钱，成为不少房企融资条线的紧要任务。政策威力显现，绑在生死线上的利益相关者，正寻求各种方式，以期“绝地求生”。
“银行开发贷已是名单制，不在百强甚至50强之列的房企，大行和主要商业银行都不给开发贷了，仅有少数有额度的外资银行或地方小银行可能还能贷得出来，贷款成本也到了年利率8%~9%。”前述金融从业人士透露，目前房企在信托方面的融资额度基本被砍，“业内风格激进的几家，比如渤海信托、西部信托、华融信托、大业信托，今年上半年明确表示不做（房企业务）。”
融资渠道层面，不仅开发贷“受限”，地产项目做前融（一般指地产项目正式开发之前进行的融资）的路也基本断了。某不具名的房企融资相关人士透露，因为额度趋紧，诸如前融、在建工程抵押这类业务也很难再做，“一些正规的金融机构，基本已不做前融了，所以像过去那样，拿机构的钱拿地，也不可能了。”
除去对外融资，对内狠抓回款，推动负债率下降，亦是一些企业的当务之急。据中国恒大公告，今年上半年累计回款3211.9亿元。中国恒大此前透露，公司净负债率降至100%以下，“三道红线”成功降一档，公司有息负债降至约5700亿元。
“钱”的压力之下，房企命途呈现分野态势。“三道红线”监管的直接意义在于，“踩线”企业策略偏向停止扩张，降负债抓回款。没踩红线的企业，融资基本不受影响，杠杆不高的企业还可趁机冲刺，逆势扩张。总体来看，各家房企会根据自身的资产负债表来调整策略。
具体来看，国内四大规模梯队的房企，融资规模均同比下降。其中，中型房企融资规模下降最为明显。克而瑞数据显示，TOP31~50的房企今年上半年同比减少53.50%至922亿元，TOP11~30规模的房企，融资规模下降幅度为23.48%，降幅最小。
一位参与地产项目融资的人士称，
多数房企只能找地产基金、私募基金这类机构进行融资，“即便做民间大额借贷，成本能到年利率20%以上，这类融资往往还需要土地抵押。”
多位融资层面相关人士表示，房企融资渠道减少加上额度收紧，带来了普遍性的融资成本攀升。“房企除丰富融资渠道外，对销售端回款依赖程度将进一步加深。”相关人士分析称。
“今年下半年融资成本将有增无减。”前述金融行业相关人士称，地产业受高周转模式影响，“余粮”本就不多，很多房企土储规模数字看着很大，当年可售货值并不高。“基本上大家每年都需要补仓，集中供地政策增加了房企拿地竞争压力，对资金的需求较以往更迫切。”
不过，有行业人士提出，目前房企获得增量资金空间有限，在控制有息负债规模的情况下，成本降低亦有可能。一个共识是，监管层对房地产行业的融资依然保持警惕和收紧态度。从政策调控的稳定性、连续性来看，今年下半年的融资环境将维持收紧态势。
中指研究院企业事业部研究副总监刘水提醒，融资环境持续收紧的情况下，部分高杠杆及销售业绩不佳的房企，现金流可能会出现问题，再加上房地产市场的需求受到严格管控，销售回款遇阻，未来房企的债务违约可能会增加，同时企业之间的收并购或将越发频繁。
规模诉求不减，

Related Keywords

China ,Beijing ,Yanyan ,Guangdong ,Bohai ,Zhejiang ,Switzerland , ,Bank Or ,Green Group ,Enterprise On ,Fund Private The ,Division Research ,Bohai Trust West China ,Institute Senior ,Mountainsa File Joe Health ,Issue Branch ,Health Bank ,File Joe Health ,Enterprise Marketing ,Region Marketing Planning ,Enterprise Finance ,Sprint Inverse ,Fund Private ,Enterprise Disclosure ,Green Group Press ,Market Start ,Enterprise New ,King Song ,Enterprise History ,Liu China ,Start Who ,சீனா ,பெய்ஜிங் ,குவாங்டாங் ,ஜெஜியாங் ,சுவிட்சர்லாந்து ,வங்கி அல்லது ,பச்சை குழு ,பிரிவு ஆராய்ச்சி ,நிறுவனம் மூத்தவர் ,ஆரோக்கியம் வங்கி ,நிறுவன சந்தைப்படுத்தல் ,நிறுவன நிதி ,நிறுவன புதியது ,கிங் பாடல் ,