SOHO中国 卖身 背后：转型自持物业需 止血 ，办公楼运营商前路何处寻|黑石集团|SOHO中国

SOHO 中国“卖身”终落锤。
一边是一手创建SOHO中国的“精明夫妇”执意“离场”，一边是以“不要亏钱”为第一投资要义的黑石集团“折价”接盘，“卖身”之后，SOHO中国的故事并未结束。
曲折“卖身”路
交易完成后，黑石集团将取代潘石屹夫妇成为SOHO中国的最大股东，后者持股比例将由63.93%降至9%。此外，交潘石屹和张欣将从SOHO中国董事会退任，不再担任执行董事，黑石集团将向董事会提名新的执行董事。
“卖身”前市场早有消息传出，SOHO中国停牌前股价已连续 9 个交易日上涨，涨幅高达 58.33%，创近一年来股价新高，报收3.8港元 / 股，总市值197亿港元。
事实上，这已是黑石集团与SOHO中国的第二次谈判。2020年3月，SOHO中国曾发布公告称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性。路透社援引知情人士消息称，海外金融投资者即是黑石集团，并透露双方交易价值为40亿美元，其提出的私有化报价为6港元/股。
但此轮谈判不到半年变陷入僵局，8月，SOHO中国宣告私有化终止，其公告表示，公司并未与任何第三方就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的协议。据彭博社援引知情人士的话称，受当时新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。
“与一年前黑石首次‘求婚’的40亿美元交易对价相比，便宜了17%。”中国企业发展联盟副理事长柏文喜指出，出现折价应该是市场变化与市场形势所致，因为商业地产的流动性比较差，再加上疫情长期化趋势对租金水平、满租率的不利影响。
转型模式“掉血”
自2012年8月，SOHO中国宣布开启去地产化转型，告别散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”。当时的潘石屹信心满满，预测5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。而现实的反差是，近年来SOHO中国业绩滑坡严重，营收已由2012年的161.43亿元缩水至二位数，2020年实现营业收入仅为21.92亿元。
对于自持物业转型面临的困境，潘石屹曾诉苦称，“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本却超过了4%，这几乎是行业最低的资金成本，但这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”
“营收水平始终无法覆盖同期银行贷款利率，另外还要承担各种运营成本和开支，自持物业模式在商业逻辑上就是不成立的。”柏文喜直言，尽管SOHO中国所持物业都处于一线城市的核心位置，但事实上，如果不通过销售借其庞大的现金流来“供养”自持型商办物业，也没有长期、低息的规模化资金来源的话，经营上的入不敷出将成为吞噬主业自身的现金流黑洞。
事实证明潘石屹所言非虚，近年来商业写字楼空置率上升，租金下滑已是不争的事实。这种困局在“黑天鹅”突袭的2020年尤为显著，由于业务缩水、周转困难，很多租户不得不选择退租或缩减办公面积来降低支出。租赁市场需求疲软，直接导致了办公楼空置率上升。据高力国际研究报告显示，受疫情影响，2020年北京写字楼空置率继续走高至19.4%，写字楼租金也在明显下调，2020年北京写字楼整体租金为每月每平方米351元，同比下降8.4%。
SOHO中国即是办公楼运营商艰难现状的缩影。2021年1月，潘石屹在公司会上称，2020年4月、5月，公司业绩滑落至历史最低谷，自持写字楼的退租面积、租户欠款额达到公司成立以来的峰值。SOHO中国的主要收入来自于物业的租金，2020年年报显示，其当年租金收入为15.38亿元，较2019年下跌约16%。但营业成本却从2019年的约3.37亿元增长至2020年的8.01亿元，增长幅度高达137.7%。成本快速上涨，加上受疫情影响，租赁市场受挫，导致其全年净利润同比减少58.83%，仅为5.435亿元。
模式上的“硬伤”使得SOHO中国从2014年就不得不出售资产“补血”，5年多时间，SOHO中国已累计出售资产超300亿元。到2020年，其出售物业单位收入约6.54亿元，同比2019年的0.14亿元大增4571%。
“业务萎缩只靠售卖物业的话，颓势很难扭转，”中原地产首席分析师卢文曦表示，由于SOHO中国近年来鲜少拿地，后续也未进行项目开发，手中的物业卖一栋少一栋，优质资产售卖完后，手中的边缘资产也将降低翻盘几率。柏文喜则表示，在此背景下，散售业务已经停止的SOHO中国，不仅持续付出维护上市公司地位的各项成本，经营性现金流日益收缩，且无销售型物业收入加以补充，尽快“止血”成为其第一诉求。
“卖身”求生“都挺好”

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