06:08
הלחצים הפוליטיים והמחלוקות סביב הארכת פעילותה של הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) מקשים על שרת הפנים, איילת שקד, להביא את חוק הוותמ"ל לדיון מהיר בוועדת שרים לענייני חקיקה. למעשה, המאבק בין הגופים בעלי העניין לבין משרד הפנים, משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המשרד להגנת הסביבה וגופים אזרחיים רבים — התחדש ומתעצם בשבועות האחרונים, ולכולם יש עמדה לגבי הארכת החוק.
הוותמ"ל פעלה מ–2015 עד יוני 2020, מתוקף חוק שחוקק ב–2014. היא אישרה תוכניות למאות אלפי יחידות דיור, בעיקר על שטחים פתוחים שחלקם הופקעו מחקלאים ומועצות אזוריות.
ואולם בעקבות ביקורת שספגה הוועדה, ב–2019 עבר המיקוד שלה לתכנון וקידום מתחמי התחדשות עירונית ותכנון משמעותי ברשויות הערביות. מיקוד זה השפיע על נוסח החוק שניסה השר היוצא, אריה דרעי, לקדם עבור הארכת תוקף הוותמ"ל — ניסוח שאמור היה להבטיח את המשך פעילותה בעיקר בתחומים אלה וסביב קווי המטרו.
עברו לתצוגת גלריה
שרת הפנים איילת שקד. הלחצים הפוליטיים מקשים עליה להביא את חוק הוותמ"ל לדיון מהיר בוועדת שרים לענייני חקיקהצילום: אמיל סלמן
עתה נראה כי שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, ובכירי רמ"י דוחפים דווקא לחזרה לתכנון גם על שטחים פתוחים. התוכניות שאושרו עברו תוך מתן משקל נמוך יחסית להתנגדויות שדרשו לשמר שטחים פתוחים מטעמי סביבה, ולכן בולטת התנגדותה של השרה להגנת הסביבה, תמר זנדברג, והגופים הסביבתיים.
לפי ההערכות, הפוליטיקאים מתכתשים על ההצעה להעביר נוסח ביניים שיאזן בין ההצעה של דרעי — שלפיה הוותמ"ל תשמש רק לטובת תכנון מתחמי התחדשות עירונית, שכונות לציבור החרדי והערבי וסביב תחנות וצירי המטרו — לבין דרישות אלקין ורמ"י, שלפיהן יש לאפשר לוועדה להמשיך לתכנן גם שכונות חדשות על שטחים פתוחים, ולגזור הון פוליטי מלחיצות ידיים עם ראשי ערים. ההערכות הן ששקד תתמקד במתווה דרעי, אך תתיר אפשרות לתכנון שכונות חדשות על קרקעות מדינה במינונים מוגבלים — למרות ההתנגדות הנחרצת של זנדברג והלחצים של החקלאים.
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
עברו לתצוגת גלריה
שר השיכון זאב אלקין. דוחף יחד עם בכירי רמ"י דווקא לחזרה לתכנון גם על שטחים פתוחיםצילום: אוהד צויגנברג
הטיעון החלש של רמ"י
לקראת הדיון שיתקיים בימים הקרובים בנוגע להארכת חוק הוותמ"ל, שיגרה רמ"י למשרדי הפנים והמשפטים מסמך "אזהרה" שבו התריעה כי עומד לרשותה מלאי קרקעות זמינות מצומצם, שמבטיח שיווק של 18 אלף דירות בלבד עד סוף השנה.
המסמך נועד להתמודד עם הטענה העיקרית של מתנגדי הוותמ"ל, שלפיה יש בישראל מלאי מספיק של דירות מתוכננות — ויש לשווק את מאות אלפי הדירות שכבר תוכננו וזמינות לכאורה לשיווק, לפני שמחדשים את פעילות הוועדה השנויה במחלוקת. לטענת רמ"י, הנתונים לגבי 300 אלף דירות מתוכננות מטעים, שכן מרבית הדירות אינן זמינות לשיווק. לכן, יש לתכנן במהירות דירות נוספות, על שטחים שיהיו זמינים יותר לשיווק. זאת, אף שברמ"י יודעים שגם אם יוארך חוק הוותמ"ל, הוא יוציא לשוק דירות רק בטווח של ארבע־חמש שנים לכל המוקדם.
עברו לתצוגת גלריה
מנהל רשות מקרקעי ישראל, יעקב (ינקי) קוינט. לבעיות האמיתיות של זמינות הקרקע לשיווקים יש קשר רופף לחוק הוותמ"לצילום: מיכל פתאל
המסמך ששיגרה מנהלת החטיבה העסקית של רמ"י, רות אפריאט, מפרט מכשולים רבים, בעיקר בתחום הביצוע והתשתיות, המונעים מרמ"י לשווק חלק ניכר ממאות אלפי הדירות שהוקצו באמצעות ועדות התכנון, שבהן הוועדות המיוחדות לתכנון אזורי מגורים. בין המגבלות: אישורי ועדות גבולות, תקציבי פיתוח לאזורי המגורים החדשים, התניית שיווק הקרקעות בתוכניות אחרות ("שלביות"), אי־פינוי אדמות המוחזקות על ידי משפחות בדואיות בנגב וקרקעות שאמורות להתפנות על ידי צה"ל.
לכאורה עולה סתירה בין הנאמר במסמך זה של רמ"י לבין הודעה שפירסמה הרשות בתחילת מאי, שלפיה היא מתכוונת לפרסם מכרזים ל–70 אלף דירות השנה, מתוכן 21 אלף דירות באזור המרכז (היעד הקבוע של הרשות). הפרסום נועד, לדברי מנהלי הרשות, להרגיע את היזמים ולהבהיר להם שלא צפוי מחסור חריף בקרקעות. לאחר כחצי שנה של שיווקים, אמורה הרשות להשלים עד סוף השנה פרסום מכרזים לעוד כ–35 אלף דירות.
המסמך שהתפרסם בשבוע שעבר מרמז על מצב הפוך ומאותת על אפשרות לקריסה בשיווקי הקרקעות. ואולם בשיחות עם בכירי הרשות הם מיהרו להבהיר שחלק גדול מהקרקעות שאינן זמינות כביכול, ניתנות לשיווק השנה וככל הנראה ישווקו. לדבריהם, החסמים העלולים למנוע את שיווקן הם חתימה סופית של שרת הפנים על מסמך חלוקת גבולות או עניינים ביורוקרטיים אחרים שבאופן שוטף נסגרים תוך כדי מלאכת השיווק.
עברו לתצוגת גלריה
השורה התחתונה היא שלרמ"י אין כרגע בעיה אמיתית של מחסור בקרקעות מתוכננות יחסית לתוכניות השיווק שלה; ולבעיות האמיתיות של זמינות הקרקע לשיווקים יש קשר רופף לחוק הוותמ"ל.
המשרד להגנת הסביבה: החוק הוא טעות
המשרד להגנת הסביבה הוא מתנגד קבוע לקיומן של הוועדות, המחלישות את קולם של הפעילים הסביבתיים בהליכי התכנון. השרה להגנת הסביבה תמר זנדברג כתבה לשרת הפנים שקד מכתב תקיף שבו טענה שהארכת תוקפו של חוק הוותמ"ל היא "טעות תכנונית, כלכלית וסביבתית".
לטענתה החוק פוגע בציבור ובסביבה, פותר בעיה שאינה קיימת, צפוי ליצור מלאי תכנוני עודף ופוגע בשטחים פתוחים, בעתודות הקרקע במרקם העירוני באיכות הסביבה ועוד. זנדברג תסכים, בתנאים מסוימים שפירטה, להארכת החוק בשנה אחת בלבד.
בעוד רמ"י צירפה מסמך עם נתונים המצביעים על הצורך בהאצת התכנון, השרה להגנת הסביבה לא צירפה לפנייתה כל נתון המבסס את טענותיה. בדיקה במשרד להגנת הסביבה העלתה שאין למשרד מחקר או סקירה של נזקים שנגרמו לציבור, אם בכלל, כתוצאה מהוועדות המיוחדות.
עברו לתצוגת גלריה
אתר בנייה ברעננה. צוות החוקרים העריך כי התוכנית, שהוותמ"ל הוא מכשיר מרכזי למימושה, תפגע ב–400 אלף דונמים של שטחים חקלאייםצילום: עופר וקנין
גוף נוסף שעסק, עד לפני שנתיים, במעקב מקצועי וניתוח הפעילות של הוותמ"ל הוא החברה להגנת הטבע. העבודה האחרונה שנערכה בחברה להגנת הטבע העלתה ביקורת מדאיגה, שלפיה המלאי התכנוני מספק ביקושים לעשרות שנים קדימה: בעכו מספק המלאי צרכים ל–100 שנה, בקרית אתא ל–140 שנה, בנתיבות ל–78 שנה ובאופקים המלאי התכנוני מספק ביקושים ל–88 שנה.
בנוסף, בדיקה חלקית של החברה להגנת הטבע מצביעה על כך שמתוך התוכניות שאושרו במגזר הכללי (לא כולל החברה הערבית) עד סוף 2019 — רק כ–20 אלף דירות יצאו לשיווקים שהוכתרו בהצלחה בחמש השנים האחרונות, עד סוף יוני 2021. המשמעות היא שהיכולת של הוותמ"ל לתרום מיידית לשוק הדיור נמוכה משרוצים להאמין. ואולם ספק אם נתוני הדו"חות האלה או ניתוח רציני שבוחן את תרומת הוועדות המיוחדות להיצע הבנייה באזורי הביקוש ואת הנזקים הכרוכים בתוכניות שאושרו — יצליחו להשפיע על מקבלי ההשפעות.
המועצות האזוריות: תכנון אלים ולא מתואם
רבים מהשטחים הפתוחים שניתן לתכנן עליהם בקלות יחסית שכונות ויישובים חדשים נמצאים בשטחי המועצות האזוריות. ערכם של השטחים הללו עלה נוכח הביקוש לשטחי מגורים ותעסוקה, ובמסגרת התכנון החדש, רבים מהם נלקחים משטחי המועצות האזוריות ועוברים לידי הערים הגובלות בשטחים הפתוחים. המועצות האזוריות זועקות על הפגיעה בתחומי השיפוט שלהן ועל תכנון אלים ולא מתואם, שלא מתחשב בצרכים של חלק מהרשויות והגיע לא אחת לפתחם של בתי המשפט.
עברו לתצוגת גלריה
השרה להגנת הסביבה תמר זנדברג. טענה שהארכת תוקפו של חוק הוותמ"ל היא "טעות תכנונית, כלכלית וסביבתית"צילום: תומר אפלבאום
המועצות האזוריות מימנו מחקר של צוות חוקרים מהאוניברסיטה העברית, שעוסק בהשלכות הוותמ"ל והתוכנית האסטרטגית לדיור על יחסי המרכז והפריפריה. צוות החוקרים, בראשות פרופ' ערן פייטלזון, העריך כי התוכנית, שהוותמ"ל הוא מכשיר מרכזי למימושה, תפגע ב–400 אלף דונמים של שטחים חקלאיים, ותגרום לחקלאים נזק מצטבר של 20 מיליון שקל בשנה.
יו"ר מרכז השלטון האזורי, שי חג'ג', אמר: "הוותמ"ל היא כלי דורסני. פחות מ–15% מהדירות שהיא תיכננה יצאו לבנייה ולשיווק. לכן, יש להוציא כעת לפועל את התוכניות שכבר אושרו, ולא להמשיך להפקיע קרקעות בצורה לא מרוסנת".
שלא יהיה ספק: הגדלת המלאי התכנוני הוא צעד חשוב, ואין סיבה להוריד את הרגל מהגז. אבל התכנון לבדו אינו מספיק. במיוחד אם התכנון עובר מעל ראשי הרשויות המקומיות וצורכי הערים, בלי להקשיב לתושבים והאזרחים ובמנותק מאיך שצריך להיראות תכנון עירוני מתקדם, במדינה שבה משאב הקרקע הוא המשאב היקר והמבוקש ביותר.
גם אם הממשלה החדשה לא מוכנה לוותר מיוזמתה על כלי עתיר כוח כדי להתמודד עם משבר הדיור, תחת הטענה שהוועדה מייצרת בשנים האחרונות תחרות בריאה וממריצה לוועדות המחוזיות — עדיף שהוועדה עתירת המשאבים והיועצים, שהשתכללה בשנתיים וחצי האחרונות, תשקיע בתוכניות המורכבות בתחומי התחדשות עירונית ובשכונות לחרדים ולערבים. אולם, תכנון ללא מעצורים על השטחים הפתוחים זה פוליטיקה של אינטרסנטים ושל אלו המעוניינים לגזור סרטים מהר — אבל לא לפתור לעומק את הבעיה של שוק הדיור.
תגיות: