Кризис массовой застройки

Кризис массовой застройки
©Наталья Львова/ Профиль
Человек так устроен, что всегда пытается найти идеал. И перемены в девелопменте отражают эти поиски. В индустриальную эпоху идеал жилья определяли государство, завод или корпорация. Жилье было приложением к заводу: сначала строился завод, потом – квартал для рабочих, поликлиники и детские сады.
О чем мечтал человек в послевоенный период? О своей квартире в панельной многоэтажке. Сейчас этот идеал оказался в прошлом – людям больше не нужна стандартная, одинаковая для всех крыша над головой.
Что это означает? За бортом останутся те девелоперы, кто по-прежнему верит в массовое жилье, осуществляет массовую застройку больших территорий. Они останутся в нижнем классе с самой низкой ценой продаж. Этим продуктом они не смогут удовлетворить запросы покупателей новой формации.
Для российского строительного рынка это большой вызов. В то время как высококонкурентный рынок Европы развивался и дифференцировался, отечественный рынок мыслил массами и монополизировался. Наши девелоперы привыкли оперировать крупными категориями: эконом, комфорт, бизнес или элитный класс.
Возникает вопрос: как распознать миллионы индивидуальных предпочтений, если вы хотите продать миллион квартир? И как ответить на эти запросы? Это что, нужно всем индивидуальные жилые дома строить? Конечно, нет. Тут мы приходим к понятию формата недвижимости.
Раньше в нашей стране нельзя было в одном доме разместить кафе, жилье, офис и прочее – такое смешанное использование (mixed-use) было запрещено санитарными и пожарными нормами.
Потом сложился вид жилья, который мы называем апартаменты, где mixed-use уже возможен. На самом деле апартаменты появились, потому что застройщики хотели избавиться от обременений и ограничений, которые существовали в нашем законодательстве применительно к жилым домам. Апартаменты стали первым этапом эволюции в сторону индивидуализированных форматов жилья.
В этом году застройщикам наконец разрешили проектировать многоквартирные жилые дома с разными функциями и сервисами. 70% СНиПов, запрещавших это, отменены постановлением правительства №815 от 28 мая 2021 года. Также рассматриваются поправки в Градостроительный кодекс РФ в части регулирования правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий. Это кардинальным образом меняет ситуацию на рынке.
Здесь мы переходим к следующей проблеме: объект должен органично встроиться в городскую среду. Проектируя здание с магазинами и мастерскими, девелопер задается вопросом: будут ли они окупаться в этой точке города?
Например, в Подмосковье строят огромные жилые районы и, согласно моде, закладывают туда инфраструктуру на первых этажах. Но она там не живет, и девелопер продать первые этажи не может. Или, скажем, жители загородных поселков наверняка хотели бы, чтобы у них все было в шаговой доступности. Но магазины, кафе и другие сервисы в низкоплотной среде не выживают. Нужны оригинальные идеи, которые и жителям дают полный набор услуг, и бизнесу создают условия для существования. Такие решения есть.
Подытожим тенденции в девелопменте: поиск новых форматов – раз, поиск инструментов интеграции новых форматов в существующую городскую среду – два. Кроме того, активизировался поиск архитектурных решений, архитектуры как искусства – три.
Эта триада требует от градостроителей серьезной внутренней перестройки. Как раньше работал девелопер? Заказывал маркетологу исследования, и маркетолог… приносил ему ретроспективный анализ того, что хорошо продавалось в прошлом. Больше так работать не будет. Сейчас растет спрос на людей, которые способны предлагать проспективные решения, быть на шаг впереди в создании новых форматов. Нужны интегральные специалисты, обладающие уникальным набором компетенций на стыке городского планирования, архитектуры, городской экономики и маркетологии.
И конечно, современный девелопмент невозможен без цифровых технологий. Напрямую связать спрос и предложение способны только интеллектуальные системы, человеческому разуму такой объем информации не по силам. При этом тема умного города (smart city) отходит на задний план. Новая концепция – цифровой город (digital city), управление которым осуществляется с помощью искусственного интеллекта. Благодаря сотрудничеству ИИ с человеком будет формироваться принципиально новая городская среда.
Автор –
Читать полностью (время чтения 2 минуты )
Больше интересного на канале Дзен-Профиль

Related Keywords

Lithuania ,Iraq ,Russia ,Belarus ,Russian ,Iraqi ,Belarusian ,Lithuanian , ,European Agency For The Protection ,University Of Chicago ,Or Corporation ,What Does ,They Will ,Europe Has ,Apartments Have ,Town Planning The Code ,Designing The Building ,New Concept ,New City ,Paris Charles ,Lithuanian Village ,Paris Charles Promised ,Intimidate According ,Middle East ,The Length Of Border ,European Agency ,Experts Have ,லிதுவேனியா ,இராக் ,ரஷ்யா ,பெலாரஸ் ,ரஷ்ய ,இராகி ,லிதுவேனியன் ,பல்கலைக்கழகம் ஆஃப் சிகாகோ ,அல்லது நிறுவனம் ,என்ன செய்யும் ,அவர்கள் விருப்பம் ,யூரோப் உள்ளது ,புதியது கருத்து ,புதியது நகரம் ,பாரிஸ் சார்லஸ் ,லிதுவேனியன் கிராமம் ,நடுத்தர கிழக்கு ,நிபுணர்கள் வேண்டும் ,