楼市调查 | 深圳光明荔园，绿城、大唐抱团旧改 ——凤凰网房产深圳

该中介人士介绍称，该项目位于深圳市光明中心区，紧靠光明城站高铁，距离光明大街地铁站距离不到1公里，并且享有深圳唯一双高速免费路网（龙大&南光），快速通达深圳全城。另外，还有中山大学附属小学初中等多所学校，以及规划中的深圳书城光明城、深圳科技馆新馆等文化坐标。
故此，项目所在区位也被称为深圳北部的“城市心脏”。
规划显示，更新单元用地面积5.4万平方米，拆除用地面积5.1万平方米，开发建设用地面积3.4万平方米，计容积率建筑面积不超过21.7万平方米，贡献率33.1%，容积率6.3。
其中，01-02、01-03地块规划为二类居住用地，规划容积21.7万平方米。同时，在此前的规划（草案）中，需含保障性住房6.95万平方米。另外还包括01-01地块1.24万平方米的教育设施用地，以及4700平方米的商业部分。
附近已有住宅项目中，紧邻此地的佳兆业项目原为三井银公司旧改，目前转化而来的一期产品已经售罄，二期项目预计今年下半年入市，均价为4.7-5.4万元/平方米。
而就商业而言，项目靠近已建成或在建中的新地、星河以及绿地商业项目。而一站之隔的凤凰城站片区，有建设中的深圳首家万达广场，体量约4.8万平方米。
如果据此粗略计算，若上述配套可同期完成，建成后，荔园旧改项目的预期货值应为70亿元至120亿元（如不涉及保障房）。
除此之外，周边旧改项目聚集，各大开发商争相进驻，以华侨城、佳兆业、特发、绿地、星河、皇庭、万科、宏发、鹏瑞等本土开发商为主。
观点地产新媒体于近日走访该项目时发现，现场正有三四辆包括挖掘机、碎石机在内的施工设备正在运作。目前状态为原有建筑拆除状态，但碎石遍地仍未完全推平。
据当地村民介绍，此地原为整栋或平层的村民自建房，拆迁范围内都是6层及6层以下的多层建筑物。对此，上述中介人士向观点地产新媒体分析到，“整体容积率低，很好拆。而且，周边云集了大概有40万平的旧改拆除范围，因此范围内的项目大都审批立项较快。”
观点地产新媒体向从业旧改方面工作人士了解到，旧改项目周期大致分为五个阶段。分别为意愿征集阶段、计划规划阶段、搬迁补偿阶段、施工实施阶段以及验收交付阶段。
“搬迁补偿往往比较难处理，如果谈不妥，不仅有可能拖上八九年，甚至还可能有意外发生。”该人士讲述称，“而顺利进入拆迁的项目，从建成到回迁用不了三到五年”
距离荔园项目3公里、同位于光明街道的一则旧改项目也曾经历过类似波折。此前一名网友爆料称，2020年6月光明区光明街道发生一起疑似“钉子户被强拆民房”事件。该网友所指项目开发商名称为深圳市汇银置业有限公司。
据悉，以上述事件为代表的城市更新难推进现象时有发生，往往会导致大量资金倾斜于旧改项目，因此注重资金流动性的开发商也不敢轻易入场。于是，低风险运作、合理的利润率、平稳的销售速度成为开发商选择旧改项目的基本原则。
如此看来，目前已进入拆除施工实施阶段的荔园旧改项目，确实已驶入快速通道。

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