6月多家物企通过上市聆讯，下半年还将迎来 递表潮 ？ ——凤凰网房产成都

其中，德信服务拟全球发售2.5亿股股份（视乎是否行使超额配股权而定，下同），其中香港发售股份数目为2500万股（可予重新分配，下同），国际发售股份数目为2.25亿股（可予重新分配及视乎是否行使超额配股权而定，下同）；发售价为每股发售股份2.66-3.44港元，预期将于今年7月15日起在港交所开始买卖。
同一天，领悦服务公告全球发售的预期规模及发售价范围。领悦服务拟全球发售7000万股股份，其中香港和国际发售股份数目分别为700万股和6300万股；发售价为每股发售股份3.75-4.55港元，预期将于今年7月12日起在港交所开始买卖。
此外，康桥悦生活也发布全球发售公告，拟全球发售1.75亿股股份，其中香港和国际发售股份数目分别为1750万股和1.575亿股；发售价为每股发售股份2.78-3.88港元，预期将于今年7月16日起在港交所开始买卖。
实际上，近段时间，有多家通过港交所聆讯的物企，发布了全球发售计划。在上述三家物企同日发布公告前，6月25日，朗诗绿色生活服务也发布了全球发售公告。该公司拟全球发售1亿股股份，发售价每股2.86-4.16港元，预期股份将于今年7月8日起于港交所主板挂牌上市。
房企持续分拆物业公司上市，多为区域型企业
新京报记者获悉，6月份，多家房企宣布分拆旗下物业板块赴港上市，除了长城物业外，其余大多为房企分拆。
具体来看，房企分拆物业上市的情况不在少数。比如，6月6日，中骏集团发布公告称，中骏商管已就建议分拆及全球发售向港交所提交聆讯后资料集；力高集团在6月9日晚发布公告，建议分拆旗下物业管理公司力高健康生活的股份，并将其股份于港交所主板独立上市；6月16日，禹佳生活服务在港交所第二次递交招股书；6月21日，中国证监会网站显示，鲁商发展拟分拆物业板块鲁商生活服务赴港上市，中国证监会已接收材料。此外，中梁旗下的中梁百悦智佳服务、阳光城旗下的上海智博生活服务也于6月初向港交所提交了招股书。
与此同时，值得注意的是，物企也在6月迎来了集中聆讯期。据嘉和家业物业服务研究院统计，6月份，共有7家物企通过聆讯，分别为越秀服务、融信服务、朗诗绿色生活、中骏商管、德信服务、领悦服务、康桥悦生活，其中越秀服务已于6月28日上市。从递表时间来看，这7家企业多在1月20日-2月10日之间递表；而从企业上市用时看，除融信服务外，其他6家企业从递表至通过聆讯，平均时长为133天，较2020年所有延长。
“7月份将是这批企业的集中挂牌上市期，同一行业在一个月时间内迎来如此多的新上市企业，物业行业将在资本市场引起巨大的关注度。”嘉和家业物业服务研究院院长唐卓分析指出，这批企业具有两个共性，即多为区域深耕型企业，在区域的影响力较强，如康桥悦生活于河南及华中市场，朗诗绿色生活于长三角区域市场，领悦服务于成渝区域下沉市场等。此外，这批企业在2020年的营收成长性多居于40%-55%区间，与已上市物企保持统一水平。
从最新统计来看，截至6月29日，全部已上市物企数量达到45家，今年内新上市物企共有5家，其中包括华发物业服务更名；递表排队等待上市物企达24家，其中有6家已通过港交所聆讯；此外，方圆房服集团也将于本月底更名为方圆生活服务。
上市门槛再提高，下半年物企递表潮或将持续
“不难看出，近期上市物企的母公司大多为中小型开发企业，一直以来，中小房企融资都较为困难，特别是在‘三道红线’‘借贷两集中’政策出台后，此前资产负债率较高、负债压力大的中小房企都加速分拆物业上市，意在从资本市场获得便宜资金，优化债务状况。”肖云祥分析称。
与此同时，肖云祥还指出，近两年来，物业赴港上市尚处“风口”，资本市场给出的估值尚且合理。因此，在多种因素的影响下，房企物业板块赴港上市依然积极。
值得一提的是，今年5月20日，港交所新刊发的《资讯文件》中，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元，该标准将于2022年1月1日起生效。
在此之前，港交所曾在2019年修订《上市规则》，对“借壳上市”做了严格的规定，判定标准大幅收紧。对于内地企业而言，赴港借壳上市整体时间拉长，借壳交易不确定性增加，更多只能通过IPO，接受上市审核。
“此次新规出台之后，两大规则叠加，意味着主板IPO门槛提高，规模较小、盈利不稳定的小型企业将直接被拦在资本大门之外。”易居企业集团CEO丁祖昱如是说。
丁祖昱指出，新规正式实行后，房地产行业中各类轻资产业务的分拆上市将受到直接影响。其中，影响最大的将是物管企业，对于正在排队或正筹备上市的小型物管企业来说，未来上市压力着实不小。
“按照新规，正在排队的物企中，有2家将受到直接影响，分别是明宇商服和祥生活服务，如果年底前不能通过聆讯，在2022年1月1日后重新递表，就要受到新规的制约。”丁祖昱表示，目前距离年底还有半年多的时间，预计下半年会有更多中小物管集中闯关，赶在年底前递表。
在此背景下，物业企业赴港上市依然保持快节奏，下半年或将继续迎来物企上市高峰。中指研究院报告亦显示，预计到2021年末，物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。
港交所上市新规将于2022年1月1日起开始实行，届时房地产行业中各类轻资产业务的分拆上市将会受到影响。

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