建筑装饰行业基建公募REITS专题研究之六：日本J-REITS发展历程对我国的借鉴意义 _ 东方财富网

　　J-REITs 是日本版不动产投资信托基金，投资者能够通过投资J-REITs 间接投资房地产。
　　东京证交所于2001 年3 月建立了J-REITs 市场并于同年9 月启动上市了2 只基金。截至2020 年12 月底，日本J-REITs 市场规模约为9206 亿人民币，是全球第二大REITs 市场，其发展历程能够对我国公募REITs 市场未来的发展提供较好的借鉴与参考。
　　与J-REITs 市场类似，东京证券交易所于2015 年4 月30 日建立了基础设施基金市场，其目的在于进一步运用私营部门的资本和实操知识来开发和运营公共基础设施。基础设施基金与J-REITs 的区别在于前者主要购买基础设施资产，而后者主要投资办公楼和住宅楼等房地产类资产。目前，基础设施基金拥有的资产仅限于已通过FIT 系统认证的太阳能发电设施，预计未来资产类型将不断扩大。
　　参照J-REITs 市场规模，未来我国公募REITs 市场规模或超3 万亿人民币日本J-REITs 市场20 年来不断发展完善，虽然其间经历了2008 年美国次贷危机和2020年新冠疫情冲击，但总体向上的趋势未变，总市值由2001 年9 月上市初的2600 亿日元增至2021 年6 月末的17.53 万亿日元(以2021 年6 月30 日汇率计，约1.02 万亿人民币)，上市REITs 数量由最初的2 只增至2021 年6 月末的62 只。日本J-REITs 市场的蓬勃发展为我国公募REITs 市场发展带来启示：参照2020 年中日的经济体量及当前J-REITs 市场规模，未来我国公募REITs 市场规模或超3 万亿人民币。
　　税收节约是J-REITs 的核心优势之一
　　与普通公司不同，日本的投资法人享有特殊的税收处理要求，其可以从日本法人税目的应纳税所得额中扣除向单位持有人支付的股利，而通常情况下J-REITs 倾向于分配近乎100%的可分配收入(至少90%以上)，故其实质上被免于征收企业所得税，从而在实质上获得了节税效应。
　　J-REITs 是一种低风险的稳定投资项目，且其回报率高于政府债券和股票TSEREIT 指数月度波动率的走势和幅度均接近日经平均股价指数的月度波动率，近20 年来处于相对平稳状态(仅在2008 年金融危机和2020 年新冠疫情时有短期较大波动)，表明J-REITs 是一种低风险的稳定投资项目。同时，J-REITs 的节税效应使其收益率20年来一直高于日本政府债券及东京证交所市场一部股票收益率，基本维持在3%-6%的水平。
　　投资建议：我国基建公募REITs 兼具投资价值和市场空间。日本J-REITs 是一种低风险的稳定投资项目，其享有的特殊税收处理使其实质上获得节税效应，从而具有高于政府债券和股票的回报率；我国基建公募REITs 具有类似特性：节税优势(当前主要通过架构设计实现，预计后续将有相关税法出台对其进行明确和优化)、资产增值和降低“再投资”风险等 。且参照2020 年中日的经济体量及当前J-REITs 市场规模，未来我国公募REITs 市场规模或超3 万亿人民币。
　　预计后续将有更多配套支持政策，细化税收优惠等方面的规则，进一步鼓励、支持我国基建公募REITs 的发展。我国基建公募REITs 的持续落地，将带来建筑公司价值重估。
　　随着法规完善，REITs 出表属性将强化，或带来1)中期基建投资增速预期的上修；2)建筑企业报表的改善(增厚利润表，资产负债率降低)，且后续扩张将突破资产负债率限制。建议关注：1)报表内无形资产占总资产比重较高，将直接受益于基建REITs 推进的中国交建、中国电建；2)受益于基建投资预期上修；借助基建REITs，后续扩张可突破资产负债率限制的中国铁建、中国中铁、中国建筑、中国中冶。
　　风险分析：基础设施项目经营风险；基金价格波动风险；流动性风险；税收等政策调整风险；终止上市风险。

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