集中供地 大变局 ：地价联动房价 热点城市溢价率企稳-报纸原创--中国经营网

回顾武汉集中供地首日土拍过程不难发现，多幅地块的竞拍现场略显平淡，而后拍出的地块日趋火热。6月25日晚，中指研究院华中市场研究中心主任李国政在接受记者采访时表示，武汉集中供地第一天的很多地块报名人数不多，竞争不激烈，以基本底价成交为主，单价及溢价率不高，颇显冷清。
令人意外的是，之后的两次出让日，参与竞拍的房企大增。据不完全统计，截至土拍结束，共有超百家房企关注武汉首轮集中供地活动，多幅地块吸引数十家房企报名竞拍。而在上海参与拿地的房企超过40家。
头部房企积极补仓，行业集中度也进一步提高。贝壳研究院数据显示，在拿地集中度方面，TOP10房企以24%的集中度水平（即成交金额占比）明显领先，其后是TOP11~20的房企，而TOP41~50房企以8%的集中度表现超越中间段房企，位列第三。
克而瑞数据也显示，TOP50房企超过半数在22城首轮集中供地中有所斩获，TOP30房企更是竞得首轮供地中的约四成地块。
据一位参与竞拍的房企投拓部负责人透露，因为2020年北外滩地块围标事件的影响，中海、万科和华润置地在首轮报名时就被刷了下去。“明显的行业规矩都违反了，根据要求是没有资格来参加这次土拍会的。”该位人士称。
近年来，华润置地在上海开发了包括静安府东区、静安世纪、苏河湾中心润府、奉贤幸福里、玲珑悦府、西郊都会和云麓里等7个住宅项目。其中，静安世纪和苏河湾中心润府已售罄。静安府项目尚未出售的可售面积为23.31万平方米，权益可售面积不到12万平方米。
华润置地在上海是否还有待开发的地块，如何规避项目断档、销售业绩下滑的风险，成为区域公司的重要命题。对此，记者多次致电、致函华润置地华东大区相关负责人，但截至发稿未获得正面回应。
“房地价联动”控制溢价率
贝壳研究院数据显示，在所有出让住宅用地中，有71%的土地设定了价格上限，“限地价+控房价+竞配建/竞自持”的规则搭配更是多数城市的选择，以达到控制土地溢价率、控制房价和加大租赁房供给的目的。
此外，个别城市为了达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目的，还限制了同踩“三道红线”和严重失信房企的入场竞拍资格。
而上海、广州、成都、合肥和福州等多个重点城市均提出要实现房价和地价联动，即土地竞拍将在“限房价”的前提下进行。比如，福州对每幅涉宅地块都设置了新房销售指导价，以底价成交的土地，未来建设住宅备案均价原则上按照指导价确定；有所溢价成交的土地，成交价款每增加1%、备案均价按商品房销售指导价上浮0.1%。
以上海为例，相比成都“限房价、定品质、竞地价”、杭州“限地价+限房价+竞自持”、南京“限房价、竞地价、摇号”和北京“限地价、限售价、竞配建、竞政府持有产权比例、拼建设方案”等竞拍规则，上海土拍新出的一次性报价规则，打破了原有“价高者得”的规律。
据了解，上海是基于房价、地价联动，设置地块起始价、中止价和最高报价。最高报价一般限定为起始价的1.1倍（即溢价率最高为10%），报价低于中止价时，为价高者得。若高于终止价，进入一次性书面报价环节。一次性书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次性书面报价平均价的为土地确定竞得者。 “同一申请人的规定”也让个别房企无法换多个马甲的方式拼抢拿地。
与此同时，一位房企投拓人士向记者直言，按照上海给出的房地联动价测算，此次出让地块的利润率大约可以达到9%~10%，“新规则对于企业来说，其实是友好的”。
亿翰智库的报告指出，集中供地共计四大政策相辅相成控制土地市场热度，除了高自有资金监管外，实施“房价、地价联动机制”，“锁死”地价、稳房价，同时也保障了企业一定的利润空间，整体符合国家政策逻辑“稳地价、稳房价、稳预期”，或将成为其他城市制定土拍政策的模板。
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