โควิดทำตลาดอสังหาฯ เพื่อนบ้านพัง? | อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน

ศุกร์ 23 กรกฎาคม 2564
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
23 กรกฎาคม 2564
204
โควิดทำตลาดอสังหาฯ เพื่อนบ้านพัง?
เพื่อนบ้านของเรา มาเลเซีย อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ ต่างมีการระบาดหนักของโควิด-19 สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พังทลายลงหรือไม่
          à¹€à¸¡à¸·à¹ˆà¸­à¹€à¸£à¹‡à¸§à¹† นี้มีคลิปอันหนึ่งเป็นภาษายาวีที่คนไทยส่วนมากฟังไม่ค่อยออก แต่มีคำบรรยายทำนองว่าขนาดบุคลากรทางการแพทย์ยังถอดใจกับโควิด-19 โดยในคลิปช่วงแรกมีบุคคลกลุ่มใหญ่แต่งตัวคล้ายบุคลากรทางการแพทย์ใส่ชุดขาว มีถุงมือยางสวมใจและผ้าคลุมผมเดินแตกกระจายออกมาจากอาคารแล้ว แล้วต่อด้วยภาพอเนจอนาถในโรงพยาบาลที่เต็มไปด้วยคนไข้ เพื่อสื่อว่ามาเลเซียกำลังเพลี่ยงพล้ำหนัก 
          คลิปนี้เป็นของปลอม บุคคลเหล่านั้นคือคนงานในโรงงานทำถุงมือยางที่ใหญ่ที่สุดในมาเลเซีย ที่แตกฮือก็เพราะถูกตำรวจทลายโรงงานซึ่งเปิดเย้ยกฎหมายในขณะที่รัฐบาลสั่งล็อกดาวน์นั่นเอง จึงปรากฏกลุ่มชายฉกรรจ์เหล่านั้นเดินทางร่องสวนไป (ถ้าเป็นบุคลากรทางการแพทย์ก็คงตรงไปที่จอดรถของตนเองมากกว่า)  คลิปทำนองนี้ทำให้เกิดภาพลบที่ไม่เป็นความจริงอยู่เนืองๆ เรามาดูกันว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเพื่อนบ้านเป็นอย่างไรกันแน่ จะได้ศึกษาไว้เป็นบทเรียนหรือแบบอย่าง
 
มาเลเซีย
          ท่ามกลางการระบาดใหญ่และมีข้อจำกัดด้วยการ "ล็อกดาวน์" ก็ตาม โดยมีมาตรการกักกันที่เข้มงวดทำให้งานก่อสร้าง การส่งมอบโครงการ และการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ชะงักลง รวมทั้งรัฐบาลไม่อนุญาตให้มีการดูทรัพย์สินและการสำรวจในสถานที่ตั้งโครงการตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2564 แต่ตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพียงแต่ไม่มีการเปิดตัวโครงการมากมายเช่นแต่ก่อน
          สิ่งที่น่าสนใจก็คือมีการปรับราคาลงสำหรับตลาดอาคารชุดราคาแพงในกรุงกัวลาลัมเปอร์ สินค้าคงเหลือก็กลับมีมากขึ้นเพราะผู้ซื้อลดลง  สำหรับอพาร์ตเมนต์ให้เช่าก็ปรับตัวลดลงเช่นกัน เนื่องจากความต้องการเช่าที่ลดลง 
          อย่างไรก็ตามสำหรับบ้านแนวราบกลับยังมีความต้องการ เนื่องจากรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นต่างๆ นานา เช่น การขยายระยะเวลาการรณรงค์การเป็นเจ้าของบ้านจนถึงสิ้นปี นอกจากนี้ยังมีการพักชำระหนี้สินเชื่อธนาคาร 6 เดือนสำหรับบุคคลและ SMEs ทุกราย  ยิ่งกว่านั้นอัตราดอกเบี้ยก็ต่ำเป็นประวัติการณ์คงอยู่ที่ 1.75% มีการยกเว้นภาษีอสังหาริมทรัพย์  นอกจากนี้ทางราชการยังเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้นจากศักยภาพที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง
          การระบาดครั้งใหญ่ล่าสุดนี้ยังกระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านและที่ดินแนวราบในเขตชานเมืองหรือนอกเมืองโดยเฉพาะบริเวณที่ไม่ไกลจากทางด่วนมากนัก ในทำเลเหล่านี้ราคาบ้านก็ไม่แพงจนเกินไป สามารถจับต้องได้ และประชาชนส่วนหนึ่งเชื่อว่าการอยู่บ้านเดี่ยวน่าจะปลอดภัยกว่าการอยู่ในอาคารชุดในใจกลางเมือง  ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงกัวลาลัมเปอร์ก็ยังขยายตัวต่อไป
 
อินโดนีเซีย
          สัดส่วนการมีบ้านเป็นของตนเองเริ่มลดลงเนื่องจากราคาบ้านสูงขึ้นในขณะที่โควิด-19 กำลังระบาดหนัก ทำให้รายได้ของประชาชนลดลง ทั้งนี้สัดส่วนครัวเรือนทั่วประเทศที่มีบ้านเป็นของตัวเองลดลงเหลือเพียง 80% ในปีที่แล้วจากเกือบ 85% ในปี 2542 เฉพาะในกรุงจาการ์ตามีผู้เช่าบ้านสูงถึง 37.71%  à¸£à¸²à¸„าบ้านสูงขึ้นมาโดยตลอด อาจยกเว้นในช่วงการระบาดนี้ที่ราคาบ้านอาจลดต่ำลงหรือคงที่ได้บ้าง
          อย่างไรก็ตาม ยอดขายที่อยู่อาศัยกลับฟื้นตัวขึ้นแล้ว โดยเพิ่มขึ้น 13.95% เมื่อเทียบเป็นรายปี จากการสำรวจล่าสุดของนักพัฒนาที่ดินใน 18 นครหลักของธนาคารอินโดนีเซีย การฟื้นตัวดังกล่าวเกิดขึ้นในขณะที่รัฐบาลพยายามกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้บริโภค รวมถึงการผ่อนปรนภาษีมูลค่าเพิ่มแก่บ้านที่มีมูลค่าน้อยกว่า 5 พันล้านรูเปียห์ (11.5 ล้านบาท)  à¸¢à¸´à¹ˆà¸‡à¸à¸§à¹ˆà¸²à¸™à¸±à¹‰à¸™à¸˜à¸™à¸²à¸„ารยังอนุญาตให้กู้เงินได้ถึง 100% ของราคาประเมินตามราคาตลาด
          ในอินโดนีเซียมีนครที่มีประชากรเกินล้านคนอยู่ประมาณ 18 นคร ทั้งนี้นครที่เติบโตเร็วที่สุดได้แก่ นครมานาโด สุลาเวสีเหนือ ตามด้วยเมดาน สุมาตราเหนือ เปกันบารู เรียว ยอกยาการ์ตา และปาดัง  แต่ที่ในกลางกรุงจาการ์ตาอาจชะลอตัวลงไปบ้าง และที่ผ่านมารัฐบาลกลางก็มีแนวคิดที่จะย้ายนครหลวงไปอยู่บนเกาะบอร์เนียว  แต่เชื่อว่าโครงการนี้คงไม่ได้ไปต่ออย่างจริงจังนักโดยเฉพาะในภาวะระบาดขนานใหญ่ในขณะนี้
 
ฟิลิปปินส์
          ฟิลิปปินส์ยังคงมีการเติบโตของตลาดอาคารชุดอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ตัวขับเคลื่อนที่แตกต่างจากประเทศอื่นก็คือ มีชาวฟิลิปปินส์โพ้นทะเลที่ไปพักอาศัยในต่างประเทศโดยเฉพาะสหรัฐอเมริกา ส่งเงินมาซื้อห้องชุดอย่างต่อเนื่อง โดยคิดเป็นประมาณ 13% ของกำลังซื้อ ข้อมูลจากธนาคารกลางของฟิลิปปินส์ระบุว่าการโอนเงินจากชาวฟิลิปปินส์โพ้นทะเลในช่วงห้าเดือนแรกของปี 2564 มีมูลค่าถึง 12.28 พันล้านดอลลาร์ซึ่งสูงกว่าปีที่แล้วที่มีการโอน 11.55 พันล้านดอลลาร์ นี่จึงเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนหลักของความต้องการที่อยู่อาศัย
          การขายแบบออนไลน์มีมากขึ้นโดยใช้โซเชียลมีเดียและแพลตฟอร์มดิจิทัลอื่น ๆ เพื่อแจ้งให้ผู้ซื้อทราบถึงโครงการที่เปิดขายอยู่และที่กำลังจะเปิดตัวใหม่ขึ้น การสร้างโชว์รูมเสมือนจริงและนิทรรศการแบบออนไลน์ที่แสดงข้อเสนออสังหาริมทรัพย์และโอกาสในการลงทุน ทำให้นักพัฒนาที่ดินสามารถตรวจสอบกำลังซื้อได้มากขึ้น สะดวกขึ้น และยังสามารถชำระเงินผ่านระบบออนไลน์ได้อีกด้วย 
          ที่อยู่อาศัยที่เป็นที่ต้องการหลักของฟิลิปปินส์ ที่เน้นห้องชุดพักอาศัยนั้นแตกต่างจากอินโดนีเซียหรือมาเลเซียที่เน้นบ้านแนวราบมากกว่า
          จะเห็นได้ว่าประเทศทั้งสามนี้สามารถเทียบเคียงกับไทยได้ดีที่สุดเพราะมีขนาดเศรษฐกิจที่ใกล้เคียงกัน และเป็นประเทศใหญ่ มีการปกครองในลักษณะที่คล้ายคลึงกัน  โดยแม้ทั้งสามประเทศจะประสบกับปัญหาวิกฤติโควิด-19 เช่นเดียวกับในประเทศไทย แต่ตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ไม่ได้ชะงักลงอย่างที่เข้าใจ 
          ประเทศไทยของเราจึงต้องแก้ไขปัญหาโรคระบาดไปพร้อมกับการพัฒนาเศรษฐกิจ จะปล่อยให้เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวตกต่ำลงไม่ได้ เพราะจะส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอื่นต่อไป
        การเร่งฉีดวัคซีนให้ทั่วถึงโดยเร็วที่สุดจึงเป็นสิ่งจำเป็น ในขณะที่ประเทศไทยอาจได้วัคซีนครบในกลางปีหน้าและอาจได้ฉีดครบอีกเมื่อไหร่ก็ไม่รู้ ดังนั้นอนาคตของไทยเราจึงยังแขวนอยู่กับความไม่รู้ซึ่งต้องรีบแก้ไขโดยรีบด่วน.
 

Related Keywords

Kuala Lumpur ,Malaysia ,Taiwan ,Philippines ,United States ,Thailand ,Borneo ,Indonesia General ,Indonesia ,Sumatra ,Toronto ,Ontario ,Canada ,Jakarta ,Jakarta Raya ,Indonesian , ,Express ,Bank Centera Philippines ,Bank Indonesian Recovery ,Center London Jakarta ,Alcoa ,Alcoa David ,Malaysia Philippines ,English Yowie ,London Jakarta ,Indonesian City ,Dan Sumatra ,Island Borneo ,Philippines Overseas ,Bank Center ,New Taiwan ,Java Malaysia ,Great Depression ,குவாலா லம்பூர் ,மலேசியா ,டைவாந் ,பிலிப்பைன்ஸ் ,ஒன்றுபட்டது மாநிலங்களில் ,தாய்லாந்து ,போர்னியோ ,இந்தோனேசியா ,சுமத்ரா ,டொராண்டோ ,ஆஂடேரியொ ,கனடா ,ஜகார்த்தா ,ஜகார்த்தா ராய ,இந்தோனேசிய ,எக்ஸ்பிரஸ் ,அல்கோவா ,வங்கி மையம் ,புதியது டைவாந் ,நன்று மனச்சோர்வு ,