不是每个五环里的房子，都值得买

2021-07-21 09:47:43　来源: 严肃买房报告
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不论是混迹地产多年的楼市老炮儿，还是首次置业小白，说起买房，第一要素都会蹦出“地段”二字。
而在北京这个典型资源向内城市，当我们谈论地段时，首个维度就是环线。因为环线数字越小，代表着资源越集中。
越向内，往往交通越便利、商业配套越成熟、就医越便利，再加上教育资源加持，结果就是房价越来越高。
那是否意味着，跟着环线买准没错？
也不是。
近年来五环成为北京新房分水岭，环内项目往往自带流量光环，但也有例外。大兴西红门俩限竞房，自2020年10月开盘至今，还有1000余套库存可选。
看来，也不是所有五环里的房子，都值得买。
01
五环里的“差等生”
作为五环里的限竞房，西红门两项目限均价64400元/平，2020年10月开盘至今已有9个月，网签去化率仅30%、20%。
去化速度与此前五环内限竞房项目形成鲜明对比。
2019年3月，五环里橡树澜湾限均价54378元/平，首期开盘选房倒计时结束，575套房源几乎“秒清”；同年5月二期开盘，688套房源在15分钟内售罄。
2020年6月，五环里洺悦湾开盘，限均价54715元/平，开盘当天认购617套房源，去化率近5成。
不难发现，橡树澜湾一二手房价格倒挂明显，洺悦湾则是真正的地铁房，距离旧宫地铁500米。
如果说
“五环里”是基础分，那地铁、配套、产品、价格等，则是一个个的加分/减分项。
快速去化关键就在于，加分项足够有力，可以说服购房者买单。
02
价值洼地
而大兴西红门俩项目，除了五环地理优势，几乎没有加分项。
没地铁。看哪哪都近，去哪都不方便。最近地铁为4号线西红门站，直线距离2公里，共享单车要骑20分钟。临近规划中19号线二期西红门站，相关工程已纳入北京三期规划，开通时间未知。
超市、商超不算近。大型商超宜家、荟聚也在2公里外的西红门地铁站，目前最近超市为东侧1公里外京客隆（西红门店），采购不算方便。虽然西红门已形成比较成熟小型商圈，但俩项目想被商圈辐射，需先跨过京开高速。
城市界面差。京开高速西侧有鸿坤系列高层住宅小区、别墅小区，而俩项目所在的高速东侧，则以待开发土地和90年代住宅小区为主。
看未来？
片区暂无规划。
严肃君的N个500人置业群群友评价，五环里住出了六环外的感觉。
不止五环，北京其他环线上
都有与地段不匹配的价值洼地。
例如朝阳四环首开住总熙悦安郡，处在朝、丰、大三区交界处，项目周边都是平房，有地铁，网签均价7.6万/平，但2017年年底开盘至今去化率仅37.4%。
再比如南三环洋桥、西罗园、角门片区，二手房以80、90年代老房为主，挂牌单价不到6万，真是房价南三不如北五了。
但环线优势没占上，后天可以努力，自制加分项，比如小户型做低总价。
事实也证明，西红门俩项目，最先去化的，正是小户型产品。
03
环线之外
所以，我们所谓环线论，从来都不是以天安门为原点，由内向外规整的同心圆或椭圆，往往会被各种变量打破。包括但不限于交通、产业、人口、教育、环境等。
换句话说，
资源分布不均衡，导致了房价环线的波动。
只举一个典型例子，产业。
从上地西二旗、望京、国贸CBD，再到新近崛起的亦庄，都是各领域高精尖产业聚集，形成环线价值波动，并最终导致同环线上的房价峰值。
而以产业为代表的这些变量，是严肃君在给出购房建议的时候最经常提到的，可以具化到入驻企业数、对口小学评级、距离地铁口多远等。
但无法量化的，是人心。
几十年来，从四环到五环六环，再到七环通车，将北京切割成环状，阻碍了“多中心”格局的形成，也日益加强了
北京的绝对中心化象征。
每条环线，已经被赋予了物理存在之外的意义，比如富人区与贫民区，比如城里还是郊区，甚至梦想与现实。
在有的人看来，似乎越向内，就越成功。
毕竟，现实中的环线容易被打破，但心理上的环线是不容易打破的。
互动时刻：
当环线不再是判断北京房价的标准尺码，你认为还有哪些买房“金科玉律”在被打破？欢迎留言与严肃君互动~
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