重要文件发布：未来5年青岛楼市真的要变了

2021-07-19 18:37:48　来源: 楼市政策解析
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今天，青岛市住房和城乡建设局发布了《青岛市“十四五”住房发展规划》，这是一份重要的文件，对未来五年青岛楼市的走向做了大致的阐述，每一个致力于在青岛买房的朋友都应该好好看一看。
这份文件有几个特殊的地方，和以往的青岛楼市大不相同，是买房者需要特别注意的，我把它们着重分析如下：
01 不要幻想青岛房价暴涨或暴跌
我也经历过没买房和买过房的阶段，没买房的时候希望房价暴跌，买了房子又希望房价暴涨。
尤其是2018年青岛房价暴涨过一次，然后又暴跌过一次，这就给幻想者们以想象的空间和证据。
我一直认为这种想法是不靠谱的，房地产是国之重器，国家调控楼市的目的是使房地产更加稳健，而不是崩溃。我以前就有一个判断，房地产完成快速拉动经济的任务后，就会大概以我国的GDP增速缓和式上涨，这是一种各方都能接受的幅度。
青岛在《青岛市“十四五”住房发展规划》中给未来五年房价上涨幅度做出了预期：5%！
所以，盼望青岛房价暴涨或暴跌的都可以歇歇了，稳字当头才是青岛楼市的方向。
02 供需平衡是大方向
青岛想要稳房价，就得从供应和需求两个方面出发。
这几年青岛房价萎靡不振的一个重要原因是土地供应量太大了，2018到2020三年的房价下跌丝毫没有影响青岛的卖地量，这从下图青岛的新房供应量就能看得出来。
2016到2020年的五年间，青岛新房供应维持在高位，平均每年接近1500-2000万平方米，大概就是每年15-20万套房子的样子。
上图中下面那张表的趋势线显示，青岛的新房成交套数自2016年开始一直下降。这也就很好理解这几年青岛楼市的不景气了，
这边市场越来越不好了，那边还在加量供货。
所以，十四五期间不能那么大批量的卖地了，起码不能让那么多商品房进入市场。
我们从上面《青岛市“十四五”住房发展规划》指标体系表格里也应该看到，未来五年青岛共供应70万套住房，其中公共住房26万套左右, 占全部住房供给的37%，也就是说未来青岛楼市上一小半的都是租赁型和产权型公共住房。
青岛未来五年对住房去化周期的目标是6-18个月之间，那么现在青岛的去化周期是多少呢？
根据锐理数据的统计，截止2020年末，青岛商品住宅存量为2113万平方，库存较上年大幅增加，
去化周期是17个月，已经接近青岛6-18个月目标的顶值。
除了在供应上做减法，青岛也在需求上做加法，今年青岛已经大幅放宽落户限制，在人才吸引上也使了不少劲。
03 房子的玩法变了
《青岛市“十四五”住房发展规划》中有一句话特别重要：“十四五”时期，青岛市城镇住房发展，将
从以购为主转向租购并举，从以满足数量需求为主转向量质并重，从以增量扩张为主转向增存并进。
这说明，未来五年青岛楼市的玩法变了。
从以购为主转向租购并举：这一条上面已经说过，未来青岛市场上的公共住房比例将达到40%左右。今年国家的重要会议上频繁提到“租”，城市房价高，很多进城人员买不起房，这时租赁型和产权型公共住房就是他们在城市生存的唯一出路。青岛实施租购并举，不仅是响应国家的号召，而且对青岛的人才人口吸引、提高城镇化率都是有益处的。
从以满足数量需求为主转向量质并重：青岛的小区品质差，这似乎成为了一个共识，即使一些以品质著称的开发商到了青岛也建不出高品质的小区。偏偏青岛的土地出让价低，房价又高，开发商的利润还是挺高的，其中的原因耐人寻味。青岛提出“量质并重”，说明青岛已经开始重视这个问题了。
从以增量扩张为主转向增存并进：遍观《青岛市“十四五”住房发展规划》，有两个字眼频繁出现，一是上面说的租赁住房或者公共住房，另一个就是改造。老旧小区改造，向存量要增量，是未来五年青岛楼市的一个重要方向。
综上，虽然新建住房仍是最重要的，但从公共住房和旧房改造出现的频率来看，未来五年青岛楼市的方向已经向公共住房和旧房改造转移。
04 各区市楼市目标不一样
《青岛市“十四五”住房发展规划》对青岛各区市分别作了定位：
市南区、市北区、李沧区、崂山区是优化提升区，西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市是重点拓展区，平度市、莱西市是远郊发展区。
从名字就能看出来，市南区、市北区、李沧区、崂山区偏重于提质，
西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市偏重于提量，平度市、莱西市完成自给自足就可。
这从各区市的新增住房规模也能看得出来：
需要特别说明的是，
官方认为市北、胶州、莱西、平度新房库存太多，未来五年以优先去库存为主，这值得买房者注意。
另外，没有上榜的西海岸新区、即墨区、城阳区未来五年供应量很大，这三个区的偏远地带一定要慎重。现在库存还可以，不代表未来还可以，不看已经加量供应了吗？
本文来自微信公众号：
青城山说，专写青岛楼市和城市分析
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