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2021-07-18 00:02:09 来源: 北京房姐
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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问:你好!我和我老公都是北京人,40多岁,有一个小男孩。 在白纸坊桥西(西二环边上)有一个90平米两居,然后在天宫院地铁旁买了一个80平米的两居,给孩子准备的,同时为了投资,也为了保值。 但从去年来我发现目前只有二环里面和海淀的房子在涨,其他区域大概率都在跌,我不知道现在是把天宫院的房子卖了好还是继续留着呢?卖了自己投资是否会跑赢通胀?不卖,是否房价还继续会跌? 麻烦请房姐给些意见或建议。谢谢!
回答:东西海最先回暖,大多是学区支撑,但内部也同样分化,西城多校划片的原因,像 金融街和月坛等高价片区的成交价同比去年均下跌近10个点左右。相比低价的牛街和新街口处于上涨状态。 除了东西海,其实北京整体市场是在回暖 ,内部同样分化 同比去年 像朝阳、丰台、昌平、亦庄都有不同程度回升。但大兴整体处于下跌,主要是前期价格虚高,本身没有基本面支撑,熊市期间跌幅就会更狠。天宫院在大兴来说属于比较成熟的板块,同比3年前跌幅在9个点左右,我认为近一步下跌空间不大,建议持有,跟随大盘应该没问题。
提问:你好,我在通州区有14年的90平两居一套,价值480万无贷款,行动不便的母亲、保姆和我们共5人一起住。能够继承通州95年的老小区小三居一套价值320万。孩子明年上小学,考虑到通州区和市区教育上的差距,想卖掉通州一套房在东西城或朝阳海淀买一套学区房,能够接受贷款100万左右。是否有可操作性?如何操作?我这个需求是否有片区和小区推荐?谢谢
回答:1. 考虑自住和学区平衡建议买朝阳 推荐 芍药居人大附,慧忠里的朝外,安慧北里X园的陈经纶嘉铭西校区 2. 如果想学区更优,能在附近租房就看东西海 例如 西城广外荣丰2008,东城和平里板块
提问:房姐好,本人目前子弹300,想全款买一个小户型房子,考虑投资出租,不自住。希望的位置优先想考虑东城或三环以内的房子。请给些建议,谢谢。
回答:投资不建议看东城。重点看下东三环附近 团结湖 、红庙、甜水园 板块的老破小 租金收益比较高,例如 农展南里、团结湖北二条、甜水园X里
提问:房姐您好!新人首问,置换房子,请您指点,费心了!京籍家庭现有(1)西城70年代公房2室1厅楼层朝向均好,学区好(2)海淀牡丹园新世纪初公房塔楼东北3室1厅 (3)天通西苑一区电梯顶复两百大几十米 (4)朝阳和平街70年代公房半地下3室1厅 想一换一尽量少添些,总价在一千左右最好。当前目标(1)京师园小三居 (2)罗马花园唯一周正的180平米左右3室1厅 (3)新荣家园140多周正3室1厅(东北,西北) 置换的话,前3套您看用那套置换更合理以及3套目标房源那套更合适,麻烦您给点评一下并给个排序。或我所关注地区您有什么推荐,要求近地铁。谢谢啦! (另:和平街半地下您说是找机会出手,还是暂且收着租金。不知今后能否有动迁或重建的希望) 盼尽快回复,多谢!
回答:优先置换学区房,学区摊薄是大势,我们要不逆势而行。目标房源 优先推荐罗马花园,这是一个低单价的老破大,投资角度可以长持,用时间换价格。 和平街的半地下找机会出掉 这个类型涨幅普遍不行,除非租金不错。长持你要考虑机会成本
提问:房姐好~新人首问,准备在石佛营附近买一套400w左右的小户型(首付大概能出到150w左右),近一两年短期内应该会用来出租,想问一下石佛营西里的90后公房(卧室朝南的小一居或者小两居,总价在250-400都有,基本在94到97年之间,感觉单价比炫特便宜很多)和炫特嘉园(朝西南或南的一居,总价在350-420左右)应该怎么选择比较合适~?90年代的房子会比较老影响几年后置换吗~?
回答:你好,石佛营西里和炫特的流动性都不错。 如果未来考虑自住,建议优先炫特嘉园,次新盘居住环境相对好一点。 如果考虑租售比,石佛营西里略好一点。 90年代的老公房不算老的
提问:新人首问,劳烦房姐: 家庭基本情况 1.回龙观云趣园3区3居2卫1套,一直自住,市值480左右(余贷100),这个房子自住还比较舒适 2.孩子2岁半,4年后上学。有德胜五路通小学政保入学资格,近两年入学都没问题,但还是需要考虑4年后的政策万一 3.我有sfsd资格(Jl满1年),户口在德胜,名下有公司,但是收入不稳定,尤其这两年行情不好。 4.手头子弹150,家庭年收入税后50-80 5.香河大运孔雀城84平投资,房本未下。威海南海新区84平投资,房本未下。超级后悔这两次操作,但是眼下也不好变现 眼下需求 1.利用sfsd的资格购房。是不是这个资格很宝贵,最好充分利用? 2.这个房子最好能满足居住品质、保值升职和孩子以后上学学区保底作用(学区保底要求不高) 我们该如何选择? 自己想的方案 1.出云3房子,首付500左右,德胜片区小房子,勉强能住,10几年后是不是再买都出不了手? 2.出云3房子,德胜周边跨出东西城,品质好更保值些的,比如今典花园,能自住,接送孩子距离也能承受;万一上不了学,这个学区也能接受 3.云3留着;再凑些首付,广外买个小的,学区保底,到时租房 4.云3留着,德胜周边跨出东西城买个小户型投资兼学区保底,到时租房 5.以上方案都不好,房姐有更好建议 现在比较凌乱,不知道该如何选择,方案定不下来,也不知道去哪儿看房。但是好容易等来的sfsd资格…迷茫头炸[坏笑]盼房姐梳理指点[玫瑰]
回答:首先你现在入学区房肯定没必要,还有4年才使用,持有风险较大。 总提看 方案2比较合适,以后如果学区出问题,还可以将香河和威海的出掉入一套学区。
提问:背景:我是买家,目前看上了一套房子,到2021年2月初才满两年 刚需住房,但没有需要立刻搬进去,担心2021年2月初才开始过户,拖太久 为了避免不满二带来的增值税,现在(19年8月左右)和中介开始签合同,有什么潜在的风险吗? 例如定金x元,卖家违约的话,是否能真实得到x,及违约赔偿的x; 请问有人类似这样买过房子吗?真诚请求帮助
回答:一般来说,6个月以上的拖延单,默认一定会出现交易问题。 期间,房价上涨,时间延长,业主家属吹风,中介旁敲侧击,都可能导致上家追过户或毁约\/不配合。 拖延流需求精力、心态、专业度。 那么,如果你还在提问,说明对以上的麻烦还没有充分的准备。 所以,建议你回避掉。 房子那么多,没必要死磕一套药单\/坑房。 法律讲究事实,违约赔偿属于钝刀割肉,想要一把拿钱,概率太小。 并且,有各种手段可以做成买家违约,至少作为买家,你是有瑕疵的。 买卖关系里,买家是舔狗。 角色定位要清晰。 买房大大小小的雷区数不胜数,这样的情况,建议找专业人士保驾护航。
提问:多层,老破小,70多平,6楼,顶楼,税大概2%,户型很满意 报价600万,1分讲不下来,去年成交了一套,同户型,2楼,550万,付款周期1年。 在犹豫要不要。这种户型很稀缺,性价比还不错,但是没有电梯,价格略贵。 我是打算谈着玩玩,放慢谈判进度,拖延签合同时间。碰到更合适的房子就不要他这套了;我爱人的意思是想好再谈。我这人不太擅长分析,只擅长在实践中总结经验。 多谢指教!
回答:老公房一般1-1.5%的契税再无其他大额税费。 老破小是总价450万以内的战场,超过450万除非特殊情况,基本回避掉老破小。 8.6万的价格无论京沪都属于中内环比较品质的楼盘价位,不是老破小的价位。 谈着玩玩就随意了
提问:房姐,提几个问题,资金5月份到位。 1.北京有资格,可发现双井朝青板块已经开涨了,常营板块值得投入不? 2.另外,最近在关注杭州奥体板块,单价已高,不知是否属于杭州投资首选? 3.按照您的思路,重庆的投资首选在哪里呢? 600子弹如何分配呢?
回答:1.北京只有少量有明显涨幅,而且基本也没有回到2017.3高位 2.学区目前风险很大,最好不要追高 3.可以,但这不是重点 4.重点是,先算出自己有多少钱,能不能顺利daiKuan,然后综合房源评估daikuan情况,算出可以买到多少钱的,哪些房子。 5.杭州个别板块涨,不一定要追高。 400-500买北京一套1400左右 其余杭州或者重庆都可以,还要看你个人资料,资产分配情况,daikuan房票情况
提问:房姐您好!夫妻二人首套,工作地复兴门+亦庄河西,首付较少350万,月供可支持30000左右。准备生孩子,目标改善型三居,无学区需求。考虑老人协助看孩子,老房子在阜外和和平里。计划孩子上学回西城换房或租房,主要考虑房屋保值升值和通勤。求推荐区位及小区 目前看过大红门珠江骏景区域二手房,瀛海绿城和锦城园,亦庄金茂府,西红门熙悦宸著等。纠结二手房能快速入住,但是品质不如新房。
回答:你好,珠江骏景是周围环境太差,而且很难有改善的空间,小区里面也有点乱,那边做生意的多,好多发快递的,比较乱。 南海子主要承接亦庄,未来中轴线还是限制密度的,毕竟新旧和成熟度还赶不上亦庄和生天; 新盘我更倾向于亦庄金茂府一点,亦庄金茂府看着偏,但距离就业聚集区很近,而且有学校,加上以后人大附会不错,金茂府能算的上是学区房,保值能力还不错,自住环境也更好一点。
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