买学区房也未必能进 牛小 北京家长在赌什么？|入学|海淀|海淀区

分享至
分享至好友和朋友圈
（原标题：买学区房也未必能进“牛小”，北京家长在赌什么？）
海淀区，入学新规是最大不确定因素；西城区，好学区正被重新定义
文｜张光裕 王博 陈嘉瑶
编辑｜马克
7月12日，西城区幼升小录取结果正式出炉，月初，海淀区的录取工作也尘埃落定。它们是北京教育资源最丰富的两个区，也是最受追捧的学区房市场。
今年的录取情况对两个区都有特殊的指向标意义，西城区是首次执行多校划片政策，而海淀虽已多校划片2年，但今年是首次用电脑派位。
多校划片是北京为调控房价和实现教育公平下的一剂猛药。海淀是较早的试验田。2018年，海淀区就宣布
“自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。”市场称其为“1911政策”。去年，西城区也发布相似政策，以2020年7月31日为界，被称为“731政策”。
而在临界日期前买房的家庭，录取顺位靠前，不受多校划片政策影响。
依中学升学情况，北京坊间将小学由好到坏区分为“牛小”、“普小”和“渣小”，“牛小”对应的小区价格昂贵。多校划片政策意味着买了学区房也不一定能进“牛小”，但过去一年，市场并未因此降温。
海淀西城两区的房产中介告诉记者，自去年10月至今年5月，西城常见的60平米左右的学区房，普涨100余万元，涨幅约在10%。同期海淀区的涨幅更高，超过20%。
一掷千金的家长们当然对政策知情，但明显地，他们对多校划片后的录取结果持乐观预期。
而在这个月，录取结果令部分家长哗然。顺位靠前的学生占满了“牛小”学位，不少在临界日期后买房的家庭被调剂，他们昂贵的投资落得一场空。失败案例在家长圈流传，学区房市场因此风声鹤唳。
这次录取对西城、海淀的学区房会有多大影响？《财经》记者采访发现，西城区一些传统热门学区已在降价，“好学区”正被重新定义。海淀区目前受到的冲击不大，但明年将落地的新落户儿童入学规定引发了市场焦虑，受此影响，海淀学区房市场可能在下半年迎来“末班车”热潮。
西城：隔壁学区也好才是真的好学区
德胜和月坛是西城区的两个传统优质学区，有育翔、育民等多所一流小学。过去半年里，德胜学区的最高成交价接近20万元/平米。
这一次，“731”后在这两学区买房的新生家长不用等到录取结果公布，就已经知道没戏了。在填报志愿环节他们就发现，房子对口的“牛小”呈灰色不可选。不仅如此，学区里的其它小学也不可选，只能选择隔壁学区尚有余位的“普小”为第一志愿。而且作为外来户，他们被调剂的概率很大。
家长中流传甚广的一个极端案例是，某户人家住着德胜“牛小”的对口房源，却被调剂到了什刹海学区的鸦儿胡同小学。一位西城家长说，他此前根本没听说过这所学校。某房产中介告诉记者，德胜、月坛今年被分配到周围学区的新生共有100多个，“731”后买房的几乎无人幸免。
一位家长对《财经》记者说：“‘731’后买房的人清楚自己顺位靠后，大家的确是在赌一把概率。但没想到的是，根本连上赌桌的机会都没有。”
西城区和去年“731”多校划片政策同时宣布的还有“6年一学位”政策，后一条政策颁布得太晚，是造成如今局面的最直接原因。
所谓“6年一学位”，即一套房子在6年内只有一个登记入学的位置（符合生育政策的除外）。也就意味着只有前房主的孩子小学毕业了，新房主的孩子才能入学，这就为学区房交易加了一道筛子，区域的生源数量也就可控了。
但在2020年之前，西城没有这条政策，于是孩子幼升小录取完成后，房子随时可进入市场交易，第二年就可让另一个孩子入学。极端情况下，一套房子可供6个家庭上学所需。
就这样，在西城的热门学区，有资格上学的孩子和可提供的学位出现了明显的供需失衡。而德胜、月坛学区，一所学校对应的住宅数量最多，因此矛盾尤为突出。
这两个片区的供需矛盾可能会再持续几年。一方面，“6年一学位”政策不会立竿见影，2020年前积攒起的合资格生源可能仍需数年消化；另一方面，我国2015年全面放开二胎政策，未来几年正是适龄儿童入学高峰。
据此判断，未来几年德胜、月坛学区调剂比例恐怕不会低。如果调去的是中等偏上的学校，家长们尚可接受，他们最怕的是被调去“渣小”。
于是，
家长选购学区房的逻辑在发生变化。以前要买的是进“牛小”的确定性，而现在要买的是不进“渣小”的确定性。未来的“好学区”，是区内所有学校都在基准线之上，不能强弱明显分化。而且，不但本学区要这样，周围的其它学区也得是这样。
需求在转向，房价也随之涨落。以德胜、金融街这两个学区来举例分析。它们都是西城传统的顶级学区，区内的学校上限高，下限也不低。
不同点在于，金融街片区各学校对应的住宅少，没有那么多学生。一位金融街房产中介告诉记者，之前因为孩子太多，德胜学区的名校三帆小学得自行设定购房落户年限，购房四五年后才有入学资格。而在金融街，入学当年买房也来得及。
所以今年金融街学区的孩子即使被调剂，也不至于跨区。这位中介说，“731”后购买宏庙小学、第二实验小学这两所“牛小”对口房子的家庭，虽80%都遭遇调剂，不过被分配的都是区内可接受的小学。
另外，与金融街直接相邻的西长安街、展览路等学区，学校水平也相对均衡，调去“渣小”的概率比较小。一位家长向记者描述她的想法：“就近入学原则下，总能在周围分个还不错的空位。”而德胜学区位于西城区的西北角，直接毗邻的只有什刹海学区。按民间的排名，这个学区7所小学里有3所是实力较弱的二流二类。
总结下来，德胜跨区调剂概率高，跨区后分去“渣小”概率也高。而金融街的确定性高得多。
这个区别已经反映在房价上。
裕中东里小区位于德胜学区，这里目前的二手房普遍报价为15余万元/平米，相当于过去6个月成交价格的最低值。而在金融街片区，普遍报价位于过去6个月成交价均值以上。
金融街中介预测，调剂的不稳定性会使客源向“普小”房源转移，该片区内的学区房价差收窄。顶级小学房源价格会保持稳定，而中等偏上学校的房源将小幅抬升。
海淀：下半年或现“末班车”抢位潮
与西城区相比，海淀区家庭在本次幼升小中虽也受到些冲击，但并不剧烈。海淀早在2016年就发布了“6年一学位”政策，于是在过去5年里，新迁入的适龄儿童数得到了限制。此次幼升小被调剂的概率并不算高。
中关村学区、海淀学区是海淀的顶级学区，分布着中关村一、二、三小等名校。据房产中介统计，在中关村一小对口范围内，2019年1月1日后购房且今年入学的新生有70多人，被调剂的不到15人，比例在20%以下。调剂均在区内，被分去的中关村四小、人大附中实验小学也都不差。而在中关村三小对口的万柳片区，也仅有个别小区有个位数的被调剂案例。
综合来看，在这些区域即使是“1911”这一时点后买房，直接进入对口小学仍是大概率事件。受其支撑，这里的房价在录取结果出炉后没有明显波动。
在海淀区，家长预期与现实的落差集中在派位的执行方式上。记者从海淀区小学招生办公室了解到，2019年、2020年执行多校划片政策时，未使用电脑派位，而是各学校间相互人工协调。
一位紫竹院学区的家长告诉记者，观察那两年的实际执行情况，家长们的理解是，对“1911”之后购房家庭的调剂是依照购房的先后顺序执行的。买得越早，被调走的概率就越小。正是在这样的预期下，2019年夏季入学之后，海淀学区房市场仍像过去一样火热。
2021年4月，海淀区教委入学工作实施意见提出要执行“电脑派位”。对这个字眼，一些家长和潜在购房者的理解是，派位不是完全随机的，会依购房时间有一定的优先级设置。
但最终结果并未如此，家长们发现买房早的可能会被调剂，买房晚的可能会留下。海淀区小学招生办公室告诉记者，对同档顺位下溢出的学生，派位是完全随机的，今后也大概率会继续这样执行。
这一变化削弱了学区房的确定性，但不会对购房决策有重大影响。真正支配市场情绪的重大变化是，2022年1月1日后才落户海淀的儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。这条政策被称为“2211政策”。
《财经》记者曾就“2211政策”采访海淀区小学招生办公室，受访工作人员表示，该政策只适用于入学当年在海淀无房的家庭。对于有房家庭，依照房产先于户籍的原则，入学时适用“1911政策”。
但是，在海淀区教委官网发布的政策原文和热点问答中，并未对这一点给出明确解释。因此目前在市场上，买卖房屋的家长们、地产中介们不敢掉以轻心，多抱着宁可信其有、不可信其无的心态。正是这种心态，而不是教委的本意，在左右着市场交易。
对“2211政策”的影响力，市场上还没有形成统一的判断，有人乐观有人悲观。
乐观的看法认为，政策肯定会坚持就近入学的大原则，不太可能大跨度地打乱再分配，因为那样会衍生出很多新麻烦，可操作性不大。而目前的对口划片学校，就是就近原则下的最优解。再加上从近两年的派位情况看，各学区的生源数和学位数基本匹配，需要调剂的人数不多。于是他们认为，“2211”政策落地后，入学格局不会有大变化。
不过经历过今年西城、海淀两区幼升小的惊吓，持乐观看法的人变少了一些。现实教育他们，低估政策影响力是会付出代价的。万一被在整个海淀区随机分配呢？家长们正慎重考虑这种可能性。
这样的焦虑可能会让下半年的海淀学区房市场涌起短暂的热浪。
从今年中关村的入学数据看，即使是“1911”后买房，上对口“牛小”的几率还是非常高。当确定性变成限时的奢侈品时，就不缺肯为它买单的人。中关村一位房产中介感受到，一些之前关注西城区的客户正在向他的片区转移。他预感下半年的成交不会少。
悲观的声音认为这会是最后的狂欢。一位海淀学区房房东相信， “2211”政策落地后，学区房的买家群体会变得非常狭窄，“只有赶在孩子出生前买才不受影响。孩子已经出生的没必要买了，再迁户口过来也没意义。但没生孩子的年轻人，有几个有足够的购买力呢？”
金岳的孩子将在2023年入学。按照出生人口数据，这一年适龄入学儿童会达到峰值。准备买房的她正在海淀的一流学区和西城的中等偏上学区纠结。如果现在选择海淀，孩子能上更好的学校，但很可能2022年后无人接盘，房子资产贬值；选择西城的中偏上学区则恰好相反。
无人接盘的状况真会发生吗？恐怕即使“2211”政策真的让学区房与“牛小”不再强挂钩，海淀和西城仍不缺对其趋之若鹜的家长。
上“牛小”不是目的，它们只是好中学的前站，北京的优秀中学集中分布在海淀、西城两区。历年高考中，北京市考上清华北大的学生，有七八成都出自海淀或西城的中学。
而北京有一条重要的升学规则：除极个别拔尖录取的少年班外，升中学时不能跨区。也就意味着，要想未来上海淀、西城的顶级中学，必须要先在这两区上小学。所以未来，就算学区房不能保证上“牛小”了，但为了保留进好中学的可能性，一定会有冒着分去“渣小”的风险也要买海淀、西城房子的家长。
长远看，“好学区”会被重新定义，房价会随之涨落。与其它区相比，海淀区和西城区的学区价值虽在重构，但整体地位难以动摇。
本文来源： 财经杂志
责任编辑：
陈合群_NB12679
相关推荐
热点推荐

Related Keywords

Germany ,Chengdu ,Sichuan ,China ,Beijing ,Xicheng ,Shaanxi ,Guan Cun ,Guangdong ,Zhongguancun ,China General ,Haidian ,Wang Bo Yao ,Haidian Or Westa High School ,B School ,B Schoola Station Beijing ,B Guan Cuna School ,Haidian District School ,Juniorl High School ,High School ,School Peak ,Haidian District Boe School ,School Haidian District ,School Inter ,Xicheng District ,Haidian District ,Haidian District New ,Beijing Square Inter ,Haidian West ,West Common ,West Haidian ,Road Region ,Ruby Finance ,West Chang An Avenue ,Description Her ,Middle East ,Willow Area ,Purple Bamboo ,Haidian District Boe ,Market Chung ,Station Beijing ,Tsinghua North ,Haidian Or West ,Haidian West House ,ஜெர்மனி ,செங்கிடு ,ஸிச்வாந் ,சீனா ,பெய்ஜிங் ,ஷாங்க்ஷி ,குவாங்டாங் ,உயர் பள்ளி ,மேற்கு பொதுவானது ,சாலை பகுதி ,மேற்கு சாங் ஒரு அவென்யூ ,நடுத்தர கிழக்கு ,ஊதா மூங்கில் ,