四川地产大亨跌落史|杨铿|万科|房地产

2021-07-13 23:02:46　来源: 华尔街见闻
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　　编辑丨张晓玲
　　一个月内，26岁的杨武正连续上任蓝光发展总裁、董事长，取代新城王晓松，成了新的“最年轻房企董事长”；这个年纪，比他的父亲，蓝光创始人杨铿当年创业时还要小两岁。
　　然而他没有喜悦，只有压力。
蓝光，这家千亿房企正值多事之秋，风雨飘摇。杨武正的每一次升级，都伴随着蓝光重臣的离去。
　　7月12日，频传被收购的蓝光，出现债券实质性违约；这家发展了30年的老牌房企，四川地产“一哥”，竟然和华夏幸福、泰禾一样，也成了暴雷房企的一员。
　　杨铿，这位曾经叱咤风云的四川地产大亨，政商两界游走的名流人物，如今正深陷漩涡，不得不将稚嫩的儿子推到台前，委以重任。
　　就在一年前，西南财经大学还特地出版了一本书《蓝光创业史》，讲述这家民营房企的“中国故事”。
　　
在房地产的黄金时代，蓝光深耕四川，收获了大笔时代的红利；然而很快，它就因战略失误、踏错节奏、激进扩张陷入了资金困境。
　　2020年以来，尤其是三道红线之后，房地产行业的点状风险频发，多家房企暴雷。蓝光的危机，提示房企的经营和资金风险无处不在。
　　出事以后，蓝光选择积极自救，接连转让物业、项目等资产纾困。“不出让控股权，不甩卖公司”，由儿子口中说出的这句话，或许是杨铿这位地产大亨最后的底线与尊严了。
　　
风雨飘摇
　　7月5日，蓝光总裁迟锋公告离职，引发业内关注。他是这几个月来，蓝光多位离职人员中职位最高的一个。
　　蓝光迎来了以二代杨武正为核心的新班底，这对于一家正陷入流动性危机的公司来说，并不是好消息。
　　蓝光的暴雷始自4月。彼时，市场传闻蓝光有三笔信托已出现违约，融创、万科正在洽谈战投蓝光；监管机构也向蓝光发出了问询函。
　　杨家父子的反应还算迅速。4月26日，蓝光召开了投资人电话会议，杨武正坦诚公司确实出了问题，但正在积极解决，强调“不会卖股权”。
　　此前的3月，蓝光已割爱将港股上市的物业资产蓝光嘉宝卖给了碧桂园服务，回笼资金48亿。
　　尽管如此，蓝光的危机仍未化解。7月1日，由于股票质押违约，百瑞信托，蓝光千亿之路的重要伙伴，对蓝光申请了股份冻结。
　　7月12日，蓝光终究还是出现了公开市场的债务违约。根据公告，一只7月11日到期的9亿元中票，已经违约。这让市场本已脆弱的信心更下滑了。
　　多米诺骨牌正在接连倒下。穆迪预计，未来12~18个月，蓝光将有大量债务到期或可回售，包括超过140亿元人民币的在岸和离岸债券，以及150亿元人民币的非标借款。
　　
而截至2021年6月底，蓝光发展货币资金余额110亿，可自由动用的资金仅2亿元。
　　公开市场融资的大门已经紧闭。6月底7月初，紧随穆迪、标普，大公、中诚信、东方金诚等多家评级机构也下调了蓝光信用评级。
　　让资本市场的耐心也已大量消磨。公司市值不断刷新下限。截至7月13日收盘，蓝光发展总市值仅83.46亿元，较年内高位跌去近43%。
　　
风光往事
　　从汽配厂工人到地产大亨，杨铿只用了10几年；从销售百亿到破千亿，蓝光更仅用了4年。以民企范本自居的蓝光，无疑是一个颇有故事的同学。
　　1989年，改革开放浪潮，28岁的杨铿辞去了成都工程机械集团的“铁饭碗”，创立“兰光汽车零配件厂”。这是下海的第一步，但他显然并不满足于此。
　　敏锐地嗅到了房地产的机会，他在创业第三年成立“成都兰光房屋开发有限公司”，自此打开房地产生涯新篇章。
　　
自1992年始，整整16年，蓝光深耕本土市场，声名鹊起，毫不掩饰其勃勃野心。
　　作为幸运的地产“92派”，乘上时代东风的杨铿春风得意。他的第一个地产作品，位于春熙路的“兰光大厦”（后改名为“蓝光大厦”），得到时任外交部部长亲自题名。
　　四川省第一宗国有土地拍卖会上，蓝光以远超竞拍预期的价格，拿下第1、2号土地，创下两宗地王，抢尽风头；第二年，又在成都国土局出让的21宗土地中，独揽8宗。
　　以商业开始的蓝光打造了许多地标。那首唱遍大江南北的《成都》，“走到玉林路的尽头”并不是小酒馆，而是蓝光的玉林生活广场。
　　此后，转战住宅开发的蓝光，借着成都旧城改造的机会，规模迅速壮大，连续7年拿下成都楼市销冠，成为公认的四川地产“一哥”。
　　
2008
年，杨铿走出四川，又在重庆一战成名。几年后，蓝光已成为西南地区著名的品牌开发商。
　　2015年是一个新的节点。蓝光借壳迪康药业完成上市，自此进入了不断加杠杆、扩规模，开启狂飙突进的新阶段，大踏步走向全国。
　　能够体现杨铿极大野心的是，2019年，他将总部搬到了上海，意图借助上海的金融、信息和人才资源，实现自己的下一步宏伟蓝图。
　　
这对一家长期盘踞西南的房企而言，无疑是一个大胆之举。
　　一年后，蓝光的企业传记——《蓝光创业史》横空出世，讲述了“一个民营企业和这个时代一起成长的故事”。这大概是蓝光的高光时刻，什么样的企业会想着为自己著书立说？只有成功的企业才会如此。
　　在外界看来，2015年至2019年，蓝光不仅先后完成借壳上市、旗下物业蓝光嘉宝分拆上市，形成了“A＋H股” 双资本平台，还提前两年完成千亿目标，何等风光。
　　然而风险在杨铿出走上海前后，已经埋下。时至今日，复盘蓝光的发展轨迹，会发现，2019年，正是一条抛物线逐渐逼近上升的顶端。
　　
迅速跌落
　　眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。
　　
杨铿的创业脚步，顺着时代发展的方向，踩出深深浅浅的脚印，而他的商业人生，也随之起起伏伏。
　　本质上说，蓝光现在面临的是现金流的危机。所谓现金流的危机，就是在企业经营的过程中，资金链断裂了。最直接的表现，就是债务和利息还不上，出现债务违约。
　　接近蓝光的人士认为，蓝光陷入危机，
最根本的原因是在错误的时间，战略选择失误，从偏居西南走向上海、粤港澳大湾区，这个步伐迈得过于剧烈。
　　从全行业来看，
2018年四季度，房地产市场就已经非常差了，万科当时喊出了
“活下去”，
泰禾、福晟、华夏幸福出现现金流危机。
蓝光却在2019年将大本营搬到上海，大肆扩张，是非常冒进的选择。
　　在开启“上海+成都”双总部模式后，杨铿大量在华东、华南拿地，并进入了许多三四线城市。
　　但顾头不顾尾，更可惜的，是机会成本。当融创、万科等龙头房企，都在不断向西南寻找机会，曾经的四川“一哥”却扬短避长，痛失大本营。
　　2020年，蓝光成都区域销售金额153.92亿元，同比下滑18.67%，跌出成都销售榜TOP10。
　　为了扩张，“异乡人”杨铿付出了诸多代价。2017年至2020年，公司负债规模从761亿增至2118亿，净负债率从92%上升至113%，融资成本也从7.19%增至8.20%。
　　回报并不对等。2020年，蓝光整体销售面积同比增长为10.02%，却仅带来了1.97%的销售金额增长，经营回款严重不足。
　　
标普指出，蓝光流动性的劣化，一定程度上来自战略不成熟转移的负面效应。在2018年年报首次提出“1+3+N”的战略，要“东进南下”，但现实却没有预想中美好。
　　
标普进一步认为，蓝光面临区域战略转移与偿债压力的双重问题：向高层级城市转移削弱了蓝光的利润率，同时，期限更多、成本更高的非银融资弱化了公司的资本结构。而政策的趋紧，也增加了蓝光再融资的难度。
　　此外，多元化也拖累了蓝光的现金流。在寻找第二增长曲线上，杨铿选择了看起来很美，实则很烧钱的文旅项目。
　　2017年，蓝光文旅从集团剥离，签约多个项目，计划投资超425亿，但直至2020年，落地的仅有都江堰水果侠星球，目前也已无限期关停。
　　而压倒蓝光的最后一根稻草，传言是平安的一笔贷款违约。金融界人士透露，蓝光在平安有一笔15亿的贷款迟付了十几天，被平安拉入了“黑名单”。
　　随之而来的连锁反应，让蓝光步步陷入流动性危机。
　　
引入战投？
　　客观地说，面对危机，杨家父子的态度还是积极的。然而多次出售资产自救后，蓝光还是发生了公开市场的违约。
　　
这对蓝光来说，意味着现金流危机的全面升级。
　　IPG中国首席经济学家柏文喜分析，“当企业无法进行债权融资来实现借新还旧，资金链就会断裂，只能靠引进战投、出让项目以及重组来寻求活路，但结果会有很大的不确定性。”
　　当下资本市场最关心的，还是引战进度。柏文喜判断，部分国资正在逐步撤出地产领域，有能力承接千亿体量的地产企业的国资平台，比较有限。
　　“如果没有国资相助，蓝光可能被行业龙头低价重组，否则就极有可能进入清算程序。”
　　一位接近蓝光的业内人士则认为，四川地产业务出色的国资房企并不多，相比之下，“反倒是万科更有可能一点。”
　　7月13日，蓝光公告违约后，市场再次传出，万科有意战投入股蓝光。
　　据华尔街见闻了解，在4月份蓝光危机刚爆出不久，万科就收购了蓝光几个项目。万科有关人士表示，还在继续看蓝光的项目，不排除后续继续买项目的可能。
　　
但其也称，目前并无入股蓝光的意图。
　　参考泰禾、华夏幸福的自救经历，期望国资相助的蓝光，在“上海+成都”双总部结构下，引战之路可能不会太容易。
　　蓝光并不是第一家暴雷的房企。去年以来，房地产行业已有福晟、泰禾、华夏幸福、泛海等多家公司暴雷。3月份融创董事长孙宏斌在业绩会上说，两年后会有房企暴雷，显然提前了。
　　这对于现存上万家公司、行业集中度还不够高的房地产行业来说，是出清的过程，兼并重组、优胜劣汰的过程。
去年某次会议，中城联盟
有位大佬预测说，未来地产公司将只剩3000家。
　　只是当这出清落到某一家房企身上，便从一粒灰，变成一座沉重的大山。
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