确权停止了！今年开始，农村宅基地一律实行 房地一体 _网易订阅

2021-06-27 15:31:13　来源: 楼市指南针
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　　国家统计局数据显示，过去二十年，我国城镇化率总体提高了24.3%，城镇人口增加了2.56亿。其中仅一二线城市以及长三角、珠三角城市，就吸引了其中70%的人口。城镇化的背后是人口、资源、资金、产业、技术等的一次大规模集中。自然也就给我国经济社会的持续、快速、健康发展带来了一系列的利好。
　　
当然，其中受益最大的还是房地产行业。都市圈、城市群、城市带和中心城市的迅猛发展是其一，二十年间我国房地产投资猛增3倍多是其二。值得一提的是，全国房地产开发商也由最初的不足5000家，已经扩增至现在的超10万家。当然，这其中大家最直观的感受就是，过去二十多年，我国城镇地区的房价“一路飞涨”。尤其是北上广深等一线城市，20年房价上涨了十多倍，又均价两三千一平，已经飙涨到五六万一平。即便是微不足道的小县城，房价也已经妥妥过万了——5月底，央媒新华社发布评论文章，直言全国已经有102个县城房价“破万”，其中房价最高的海南陵水竟已高达2.9万元/平。
　　
房价居高不下，年轻人买房的压力与日俱增。但即便是这种情况下，近年来农村人口仍然如潮水般涌向城市。尤其是年轻一代，多半都已经把户口迁到了城市，只有父母的户口仍然留在农村。为什么会这样？我们认为无非两种原因：其一是拉力，即城市吸引农村人口的因素。主要指的是就业机会多，医疗、教育、养老等社会服务资源丰富，交通便捷，文化设施齐全等；其二是推力，指的是农村自身的缺陷，比如人地矛盾加剧，自然灾害频发，收入低，生活水平差，社会服务资源短缺等。
　　因此，我国的城市二元结构越来越明显。此外，由于人口大量流出，很多农村甚至出现了“十户九空”现状。根据中科院的数据测算，全国宅基地面积总共有2.7亿亩，其中空置的土地面积达到1亿亩左右，也就是说有近40%的土地没有得到利用。
　　
因此，有专家学者称，随着城乡差距拉大，农村正日渐成为城市的附属。很显然这和我们国家早期定下的“实现共同富裕”目标相背离。所以为了缩小城乡差距，加速农村发展建设，打破城乡二元机构障碍，过去这些年国家一直在行动。
　　其中最重要的当属农村土地确权工作：为保障农民权益，国家宣布于2013年全面开展农村土地确权工作。北京市规划和国土资源管理委员会副主任甚至高度评价道：农村土地确权登记发证，不亚于“第二次土改”。
　　这点其实很好理解，过去这些年，由于落后和技术不成熟，农村土地产权一直不明晰。
而发展农村的所有政策的制定及出台，最终都必须建立在清晰完整的产权制度上。所以，对农村土地进行确权登记颁证就是改革的第一步。有专家也直言，“只要走好农村土地登记确权的第一步，改革条件就基本具备”。
　　农村土地确权真的有那么大的影响吗？答案是肯定的。短期来看，它可以有效解决农村集体土地权属纠纷，在城镇化、工业化和农业现代化进程中切实维护农民权益；长期来看，它有助于依法确认和保障农民的土地物权，有利于形成多种功能的农村集体土地产权制度，更是建设城乡统一的土地市场的重要前提。
　　
值得一提的是，按照自然资源部发布的通知规定，对乱占耕地建房，违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
　　
确权停止了！
　　对于农村土地确权工作，很多在城里生活的原籍农村的年轻人可能比较陌生，更有甚者可能听都没听过。这也很好理解，毕竟这是开展于农村的工作。而且即便让他们知道，也无用处。因为现在生活在城里的很多农村子女，压根对于农村老家的宅基地、房屋等一无所知。
　　今天在这里，我们要告诉大家一个重要消息：农村土地确权登记工作，已经停止了。根据自然资源部2020年5月14日发布的通知来看，国家要求2020年底基本完成农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。这是中央部署的一项重要任务。另外，根据通知中的信息，当前时期，各县（最小单位）正在做的工作是“扎实做好成果入库和整合汇交”。通知更明确要求，2021年底前，全国所有县（市、区）要完成汇交工作。
　　当然，如果有人非要争论“确权工作并没有全部停止”，我们也无话可说。因为毕竟去年和今年的情况比较特殊，尤其是很多偏远地区，叠加受疫情影响，推进工作受阻，增加了按时完成任务的难度。但根据自然资源部发布的消息来看，农村土地确权工作最晚也会在今年全部停止。因为不可能确权登记工作晚于汇交工作规定的期限。
　　
农村土地确权工作结束，将直接影响着农村宅基地以及农村房屋的处理。按照新的规定，从今年起，农村宅基地和房屋的处理，也已经明确了：
　　
首先，今年开始，农村宅基地一律实行“房地一体”
　　从今年1月1日开始正式实施的《民法典》里有明确规定：从今年起，农村宅基地使用权可以依法由城镇户籍子女继承，并办理不动产登记。另外，根据《继承法》规定，今年起，继承农村宅基地一律实行“房地一体”。
　　何谓“房地一体”？简单来说就是，房子和土地是一个整体，不可分割，即房子和土地抵押、查封和处置的一并性。对于农村宅基地来说，更是如此。毕竟农村宅基地的产权属于村集体，它的性质更独特，不能转让和继承。因此，继承人继承的是农村宅基地的使用权。为什么农村宅基地的使用权可以继承，这就是“房地一体”原则——农村房屋是公民的私有财产，可以依法继承，与此同时房子和宅基地是一个整体，所以继承人在继承农村房屋的同时，也拥有一并继承宅基地使用权的权力。
　　此外，需要留意的是，有六种宅基地即便完成了确权登记，也无法继承：1、已经分户的孩子无法继承父辈宅基地；2、宅基地是违法的无法继承；3、子女户口迁走，转为城镇户口的；4、五保户的宅基地；5、超出规定面积的部分无法被继承；6、闲置超过两年时间的。
　　
其次，今年开始，农村房屋一律按3大“新规”办理，请留意
　　宅基地使用权明确已经可以通过“房地一体”进行继承，但有三点仍然需要留意：一、房地一致性，就要求宅基地之上的建筑物必须保持完整，即不能倒塌、损坏或者空置时间超过2年，如果出现这类情况，那村集体按照规定有权收回宅基地的使用权；
　　二、虽然子女有权继承房屋和宅基地使用权，但是按照国家法律法规的规定，继承人仍然不得对房屋进行翻建、改建、扩建等。这条规定只限于城镇户籍子女，如果继承人是农村户口且长期在农村生活，则可以按照当地的法律法规规定，通过申请获批后再进行翻建、改建。需要提醒的是，即便是农村户口，在未通过相关部门审批就私自建设的行为，也属于违规行为。根据规定，对于这类违规建设的建筑物，应该予以拆除；
　　三、自然资源部明确规定，非法购买宅基地、小产权房等不得通过登记将违法用地合法化。直白点说就是，农村宅基地不得出售或转让给村集体之外的第三方。也就是说，确权后的宅基地是可以流转给村集体内的成员的。如果有些城镇户籍的子女继承了父母的老家房产和宅基地使用权，但同时他们又不想居住也不想定期回去打理，完全可以流转出售给村集体内的其他成员，这是被允许的。
　　如果产权拥有者仅仅是希望通过出租获取收益，这完全是可行的，只不过需要按规定缴纳一定的土地使用费。不仅如此，新规明确规定，依法继承的宅基地可以凭借确权证书进行抵押贷款。这跟城市商品房抵押贷款类似。专家分析认为，此举意在将海量的闲置农房发展成为驱动乡村振兴的金融工具，因为农村宅基地融资功能的实现是激活农村闲置农房资源的重要一步。
　　总结：日新月异的城市，虽有万般好，但农村的发展仍然将会继续。一方面，正如三农专家温铁军所言，我们不能指望全国60多万个行政村全部搞城市化，更不能指望全国4亿多农民全部进城；另一方面，农村其实大有可为。事实上，过去十年来，国家一直在致力于发展振兴农村。近几年国家就陆续出台了“乡村振兴战略”、“新农村建设”、“城乡一体化战略”等政策，积极推动农村经济和基础设施等的发展建设。
　　按照2019年国家发布的最新政策来看，2022年全国将会有一批示范性的居住区，为其他农村地区做好榜样。而且国家更规划了2035年的愿景目标：农村将实施统一住房建设规划建设。从这几方面来看，农村户口的居民未来会越来越有福。尤其是农村土地确权登记完成，掀动的是蕴藏在乡村中数以千亿计的巨额财富，将让更多百姓享受到农村改革发展的红利。
　　事实上，最近几年全国甚至刮起了“逃离城市回到农村”的风潮。原因主要有两点：一是城市越来越拥挤不堪，环境污染、水污染更是长期困扰着很多老年人。尤其是六七十年代就迁居城市的那代人，对农村更是拥有很深的感情，他们迫切希望重回农村；二是农村自身的优势也越来越吸引城里人，干净的水源、清新的空气、世外桃源一般的宁静等，都是很多城里人可望而不可求的。
　　基于以上农村未来可能发生的种种美好，如果你已经继承或者在农村拥有房屋，一定要想方设法保护好。
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