21深度丨前5月房子卖疯了，地产股估值却跌至十年低点，龙头万科连跌3月，未来投资价值几何？

21深度丨前5月房子卖疯了，地产股估值却跌至十年低点，龙头万科连跌3月，未来投资价值几何？
2021-06-27 23:02:09　来源: 21世纪经济报道
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　　截至6月27日，年初至今地产板块下跌了7.09%，在28个申万一级行业中表现位列倒数第六，2020年板块指数下跌也达到8.64%，可谓跌跌不休，跑输大盘。
　　根据国家统计局数据，今年前5个月，商品房的销售面积、销售金额同比再创新高，即便抛开去年低基数的因素，与2019年同期相比两项数据都在大幅提升。
　　
与各大上市房企的亮眼销售数据相比，地产股的投资者却难言乐观。Wind数据显示，截至6月27日，年初至今地产板块下跌了7.09%，在28个申万一级行业中表现位列倒数第六，2020年板块指数下跌也达到8.64%，可谓跌跌不休，跑输大盘。
　　由于股价低迷，也导致多家房企通过回购、增持的手段维护市值。据南方财经全媒体记者不完全梳理，2021年至今，展开回购行动或大股东增持的上市房企数量超过30家。
　　整体销售业绩亮眼，地产股表现为何长期萎靡不振？展望下半年，地产股的投资价值如何？
　　前5个月商品房销售额再创历史新高
　　根据国家统计局数据，今年1～5月份，商品房销售面积为6.64亿平方米，同比去年增长36.3%，相比2019年同期也增长19.6%，两年平均增长9.3%；商品房销售额7.05万亿元，增长52.4%；比2019年同期增长36.2%，两年平均增长16.7%。
　　即便是疫情影响之下，去年商品房销售面积、销售额也继续创下新高。此前，全国商品房销售面积和销售额的历史最高纪录分别为2018年的近17.17亿平方米和2019年的15.97万亿元，而2020年全国商品房销售面积达到17.61亿平方米，销售金额达到17.36万亿元，均突破新高。
　　去年楼市表现火热，主要得益于疫情后信贷政策总体宽松。同时,由于海外投资锐减，资金回流导致国内购房需求有所增加。今年的商品房销售价格和销售面积是否会继续创下新高？
　　
中国房地产数据研究院院长陈晟向记者分析，“2021年上半年的楼市市场表现情况较热，全年商品房销售金额同比去年将有所增长，但是销售面积的变化如何还处于观察当中，我觉得销售面积可能保持一定高位震荡，可能略微下降或微增，变化相对而言较小。”
　　与此同时，政策也给房企戴上了“紧箍咒”。2020年下半年以来，中央接连出台针对房地产行业的重磅政策，具体包括地产三道红线、银行贷款集中度、城市集中供地等，分别从房企、银行、地方政府等三个维度完善房地产行业长效机制，并可能重塑房地产行业竞争格局。
　　
“上半年商品房销售量价齐升是在通胀压力之下的避险性投资需求所推动，因此量价齐升更多的出现于一二线城市核心区域以及部分热点地区，而三四线城市市场普遍偏冷。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，目前各地调控措施的查缺补漏以及涉房贷款集中度管控之下银行按揭贷款发放难度加大，加上利率有走高态势，导致下半年商品房销售走势有转淡趋势，而今年销售再创新高的概率比较小。
　　不过，在楼市调控政策威力逐步显现的同时，5月份商品房销售增长速度已经有所放缓。数据显示，今年前5个月商品房销售额增速较前4月累计增速下降15.8个百分点，增长幅度继续减少；前5个月销售面积增速较前4月累计增速下降11.8个百分点。
　　就5月房企业绩增速同比放缓的原因，有房地产行业人士分析指出，“一是由于地产行业在‘金三银四’的传统旺季后迎来阶段性回调；二是近期多个城市加强楼市调控政策，比如限价政策，房企推出楼盘积极性减少；此外去年的低基数效应也在逐步消失。”
　　展望未来，海通证券分析师涂力磊认为，考虑到6月开始销售金额的基数显著提升，预计同比增速进一步收窄。另一方面，预计热门城市调控力度加大需求层面受影响，而部分三四线城市市场遇冷，以上原因也会使得增速进一步收窄。
　　地产股估值跌至10年来低点
　　与持续增长的商品房市场相比，上市房企在二级市场的表现差强人意。国信证券研究近期分析指出，估值方面，当前地产板块估值仅高于银行和建筑装饰板块；纵向来看，目前板块估值仍处于近10年较低水平。
　　截至6月27日，年初至今地产板块累计下跌7.09%，同期上证指数累计上升3.87%，大幅跑输大盘。
　　在地产板块中，万科、碧桂园、保利地产等龙头股表现疲弱。截至25日收盘，万科A（000002.SZ）收盘报24.51元/股，处于近3年来股价较低水平，股价已经连跌三月；保利地产（600048.SH）收盘报12.47元，盘中最低见12.25元，更创下2019年7月以来新低。
　　针对地产板块股价走势，大部分券商的研究报告分析称，地产行业受到“三道红线”、“双集中”等政策限制，企业加大杠杆做大规模难以为继。同时，各地土地成本攀升，房价难以同比上涨，使得房企的利润空间受到挤压，利润率下滑、行业微利已成为行业大趋势。
　　
兴业证券研究指出，从上市房企财务数据来看，房地产行业毛利率、净利率持续下滑，归母净利润开始负增长。2020年，房地产行业毛利率为26.9%，相比2019年下滑4.6个百分点，2021年第一季度继续下降约4.3个百分点至22.6%；2020年，房地产行业归母净利率为7.3%，相比2019年下滑1.9个百分点，2021年第一季度继续下滑3.0个百分点至4.3%。
　　国信证券分析认为，短期内地产股可能仍难有明显超额收益，但中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。
　　陈晟认为，“当前有金融背景以及迎合国家‘脱虚向实’支持实体经济的房企将占据一定优势。能够在城市更新、产城融合、包括收并购方面进行非标拿地的房企能够因此获得优质的土地资源，在利润上也有所保障，享受较高的估值，反之未来将会持续承压。”
　　
就当前估值来看，A股132家房地产开发公司市盈率为12.69倍，位列申万一级28个行业板块倒数第三。市净率方面，领跑申银万国子板块的休闲服务板块超8倍，而地产板块仅1.65倍左右，位列28个行业板块倒数第四位，远远落后于休闲服务、医药生物、食品饮料、电子、计算机等板块。
　　多家大型房企的股价同样跌破了净资产，与银行股成为“难兄难弟”。股价低迷破净也导致上市房企通过股票回购、股东高管增资的方式“维稳股价”。
　　6月15日，“杭州地产一哥”滨江集团（002244.SZ）控股股东滨江投资计划于6月11日通过大宗交易方式增持公司股票 3200万股，占公司总股本的 1.03%， 这已经是滨江集团股东5月以来第三次增持股份。
　　今年仅5月份，就先后有九龙仓集团（0004.HK）、美凯龙（601828.SH）、建业地产（0832.HK）、时代邻里（9928.HK）等多家房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购计划。而2021年至今，展开回购行动或大股东增持的房企数量多达30余家。
　　还有不少房企大规模回购股票。统计显示，2021年以来，已有包括华侨城A（000069.SZ）、美好置业（000667.SZ）、宋都股份（600077.SH）、中国金茂（0817.HK）、中国奥园（3883.HK）等在内的超20家房企先后发布了股份回购或拟回购方案。
　　净利润降至4% 千亿房企刀刃向内
　　从地产行业整体来看，平均毛利率从高点35%下滑至目前的23%，平均归母净利率从高点10%下滑至目前的4%，而且从近期拿地来看，部分房企甚至做好了1%-2%净利率的准备。
　　盈利能力下滑叠加资金链紧张，房企在拿地上渐趋于谨慎，2021年1-5月，房地产企业土地购置面积累计同比下降7.5%，当月同比下降31.6%。
　　拿地金额方面也出现明显下滑，2021年1～5月拿地金额累计同比下降20.5%，当月同比下降0.3%。销售端火热与拿地端乏力形成鲜明对比，表明房企销售高增长、资金来源充足，但仍不愿意加大力度拿地。
　　与此同时，房企从告别土地红利、金融红利时代，进入管理红利时代，市场的转变倒逼着企业向管理要效益。
　　据亿翰智库不完全统计，从2020年1月份到7月份，头部TOP50房企中仅有10家房企进行了组织架构变革，但自8月三道红线发布以来，有17家房企在组织架构上进行了调整和优化。
　　整体来看，房企组织变革主要围绕总部精简、区域优化、多元化业务条线调整三大主题；精简、聚焦、降本为房企变革的目的。
　　总部层面，万科地产、正荣地产（6158.HK）、新城控股（601155.SH）均沿着精简架构、扁平化管理的思路对组织架构进行了调整。
　　
比如，近日万科将集团职能部门即“研究与开发专业工会”部门迁出深圳总部，与此同时总部员工减少30人，将近集团总部员工的五分之一；正荣地产将营销中心从总部剥离出来，单独成立营销公司；新城控股则是将总部相似职能部门进行合并，合并后成立四大新职能中心。
　　区域公司方面新增、裂变与合并并行，动态调整是当前行业变革主题。2020年8月，中梁控股（2772.HK）宣布将原中梁地产南方区域集团升级为中梁粤港澳发展集团，2020 年末，中梁控股相继成立长三角发展集团、京津冀发展集团。
　　2020年10月，碧桂园（2007.HK）启动新一轮组织人事调整，将73 个区域公司裂变成100个左右，祥生控股（2599.HK）将苏宁皖区域调整为连宿、苏南、宣城、合肥4 个事业部；华润置地（1109.HK）将华南大区将拆分为深圳大区和华南大区。
　　
整体来看，随着土地、金融和人口红利的逐步消失叠加宏观层面不断收紧，房地产行业 进入低增长、低利润的长周期。行业销售利润下滑，提高人均效能、向经营管理要效益成为 房企新的突破口，诸多房企开始从“粗放经营”走向“精细化管理”。
　　地产股下半年投资价值几何？
　　兴业证券研究指出，房地产行业盈利能力持续下滑，而且低点远未到来。随着销售下行、盈利承压、融资紧缩的持续影响，地产行业分化、出清或将加速。销售反弹已进入尾声，将重归下行通道，维持2021年销售面积负增长3%左右、节奏前高后低的判断。
　　
“地产股下半年走势大概率会依然维持低位盘整状态，并购重组事件会呈较大增长趋势，并有可能出现上市房企之间的并购案例”，柏文喜分析称，房企竞争格局会发生快速分化，行业集中度会加快提升，中小房企和缺乏特殊优势的房企将逐步退出市场而被迫转型非开发业务或者被迫转为与大型房企合作代建来生存，一些资本成本较低、资源整合能力较强和创新能力较强的头部企业和大型央企地产公司以及一些专注于某些细分领域并形成突出优势的房企会脱颖而出。
　　中信证券认为，房企也可拓展其他永续经营的商业模式，结构性改善盈利质量和增长持续性，如深度参与持有型业务，在基础设施公募REITs稳步推进背景下，对以不动产投资和管理为核心内容的资管业务的积极探索。推衍房企长期维度市盈率和市净率中枢有望提升至15倍和1.5倍。
　　易居企业集团CEO丁祖昱认为，整体而言，2021年地产股全年估值空间修复可期。随着行业安全垫增厚，地产股或将成为较好的防守型投资选择。对于个股而言，房企只有强化成本控制能力、融资能力及周转速度，灵活应对市场变化，建立可持续性竞争优势，才能跑赢大市。
　　（作者：南方财经全媒体记者翁榕涛 编辑：张玉洁）
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