成都、重庆、武汉多地项目停工，又一家房企要暴雷？

2021-06-17 00:16:44　来源: 西部城市
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文丨西部菌
　　2018年，武汉房企奥山控股在成都东三环拿地，打造冰雪泛体育城市综合体奥山·成都澎湃城，一度引发市场广泛关注。
　　但时至今日，项目的进展并不顺利，其中的住宅部分更是被曝多次停工，在6月30日约定的交付期即将到来时，疑似出现烂尾迹象：
　　
6月11日，成都东三环外，龙潭寺板块，成都奥山府项目工地一片冷清，孤零零矗立的5栋楼，外立面的涂料贴了大半，工地上未见一个工人。——和讯西南
　　另据媒体报道，奥山在重庆、武汉等地的项目，都出现了停工或延迟交房的状况。这家曾经立志要挺进50强的房企，到底发生了什么？
　　
01
　　时间倒回到2018年9月，成都主城出让的三宗地中，奥山集团旗下的成都奥山置业有限公司拿下位于龙潭街道的47.2亩宗地。
　　当然，47.2亩宗地只是前奏。很快，其背后主打冰雪概念的澎湃城综合体项目就浮出水面：
　　
奥山成都澎湃城官微则显示，项目拥有近千亩的大城规划，近600亩项目总规划，近500亩景观绿道，总建筑面积近100万平米，包含奥山体育MALL、冰雪中心、奥山天地风情商业街、酒店、体育产业中心等。
　　作为外地房企，奥山在成都的首次亮相，就是如此大的手笔，确实让人有些意外。而澎湃城项目官宣之后备受关注，还有两个原因。
　　第一，项目主打冰雪概念，地产+冰雪的模式比较少见，而且项目的位置在成都主城，对眺望雪山的成都人来说，还是比较有开创意义的。
　　第二，当地官方比较重视，将它当作重点项目打造。
　　其中在2018年7月，奥山和成华区签订投资协议，要打造“成都第一座真正意义上的冰雪泛体育城市综合体”；该签约项目还在2019年的成华工作报告中被提及。
　　然而，在签约落地之后，曾经高调亮相的澎湃城，后续却出现了各种问题。
　　尤其2020年黑天鹅事件期间，作为武汉房企的奥山首当其冲，资金链等各方面承压，澎湃城项目也陷入停工状态。
　　来源：网络
　　彼时，就有购买了澎湃城住宅项目奥山府九重锦的市民，在人民网留言板上表达了对项目的担忧：
　　
黑天鹅事件之下，武汉的房地产市场可想而知，动工、市场流动、现金流都成问题。那么在进退之下奥山府能否撑住？
1、假如黑天鹅事件再过2月左右消除或者企业再过2月复工，奥山撑住了，它本就脆弱的资金链条，再贴上黑天鹅事件的房产销售是否会出问题？2、假如大打折扣房产销售，那购房在先的购房者怎么办？3、假如资金断流，迟迟不复工，成为了烂尾楼，企业破产，购房者的权益又怎么办？
　　这些担忧可谓一语成谶。
　　最近，临近6月30日的首批交付节点，项目依旧处在停工状态，网上的投诉不断增加。并且据市民反馈，当初宣传的那些冰雪体育、商业配套，也都消失了。
　　官方回复称，正在积极协调处理开发企业与总包方的纠纷问题，尽快推动该项目复工、交付，只是何时实现复工、交付，依旧是未知数。
　　算上6月底交付的292户，以及12月31日要交付的513户，住宅停工的影响，波及面达到800户左右。曾经的明星项目，如今却陷入了进退维谷的地步，着实让人唏嘘。
　　
02
　　值得一提的是，奥山成都项目的停工，并不是个案。
　　在去年黑天鹅事件之前，进入重庆市场的首作奥山府，同样被曝光长时间停工。就连奥山在大本营武汉的澎湃城等项目，也出现了停工的状况。
　　多地项目停工，让奥山的资金链问题浮出水面。而值得一提的是，奥山在上市失败后，今年集团联席总裁周凤学等关键人物相继走人，整个集团可谓是内忧外患。
　　这种危机四伏的状况，和当初大手笔杀入成渝等地，以冰雪运动的概念高调地开展全国化扩张的无限风光，形成了鲜明的对比。
　　来源：网络
　　官网信息显示，2018年，奥山“澎湃城”产品线发布，开启泛体育休闲小镇建设，同时在这一年布局重庆、四川、安徽，加速拓土。落地武汉的华中首个冰雪小镇更是吸睛无数。
　　为了更好地推进全国化，奥山甚至将总部从武汉迁到上海，并将战略升级为“1+3+X”，立足湖北，沿长江流域扩张，重点布局长江中游城市群、成渝城市群、长三角城市群，辐射全国。
　　2020年，奥山挺进嘉兴、常州等地，冰雪主题项目则持续布局上海、长沙、武汉等地。
　　按照规划，奥山不仅要杀入房地产50强，还要在三年时间打造50个冰雪项目。然而理想很丰满、现实很骨感，对于冰雪综合体这样的大项目，奥山的实力明显跟不上野心。
　　2020年的克而瑞榜单显示，奥山集团的全口径销售额只有185.6亿元，排在第130名。
　　而由于体育、商业等配套项目，在实际开发过程中进展缓慢，甚至缩水调整，奥山也常常被指是打着冰雪运动的概念圈地卖房。
　　
03
　　2018年年底，风头正劲的奥山控股，首次递交招股书申请上市；2019年年中，奥山控股再次递交招股书。
　　但哪怕从中梁挖来了周凤学等干将，奥山控股的上市努力，依然是无疾而终。从奥山控股曲折的上市之路来看，眼下的危机其实早有预兆。
　　首先，奥山一直面临着严峻的债务问题。招股书数据显示，2016年至2018年，奥山控股净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%，远高于行业平均水平。
　　另外，2016年到2018年，奥山控股借款总额分别为25.33亿元、53.38亿元和59.68亿元。但奥山控股的现金流却相当紧张——2019年3月30日，手持现金资源只有9.99亿元左右。
　　来源：乐居财经
　　奥山控股在2018年开启扩张之旅后，和各地签订的澎湃城冰雪综合体项目，基本都是数十亿的投资，其自身的销售、盈利规模又相当有限，债务高企自然是必然的结果。
　　为了拓展融资渠道，化解债务压力，奥山控股积极推动上市，但如此高的负债，又成为上市的重要阻力。而且，奥山的盈利模式，也存在着重大的缺陷，至少体现在两方面。
　　首先，奥山虽然在近两年加速全国化，但仍然高度依赖湖北，依赖武汉大本营。之前公布的招股书显示，武汉项目的土储占比约为总土储的63.2%，其次是恩施，12.7%。
　　有数据显示，武汉土储占比，奥山是房企中最高的。这就导致在去年黑天鹅事件到来时，奥山成了受影响最重的一个。
　　项目停工、市场冰冻，无疑给正在起势的奥山一记重创。相较于2019年217.2亿元的销售额，奥山在2020年185.6亿元的销售额，出现了明显的下滑。
　　其次，奥山的业务相当多元化，产业涵盖冰雪、商业、地产、教育、旅游、酒店、金融、影视等八个产业板块，然而地产之外的业务，对集团的业绩贡献率可以说是聊胜于无。
　　比如，奥山主打冰雪概念，冰雪+地产双轮驱动，但2016年到2018年，奥山冰雪运动及娱乐业务的收入分别为225.5万元、868.4万元和295.4万元，仅为总营收的0.17%、0.56%和0.16%。
　　来源：奥山招股书
　　换句话说，冰雪业务本质上还是地产的附属，它更像是奥山在拿地时用来讲故事的一个筹码。
　　奥山原本可以将故事讲下去，但上市失败、黑天鹅事件，加上房地产行业融资环境的收紧，这一连串打击之下，本就抗风险能力不足的小型房企奥山，想要兑现野心自然无比困难了。
　　而奥山的困境也提醒，概念新不新、故事讲得好不好不是最重要的，买房投资，大品牌永远会相对更加安全。成都、重庆、武汉多地项目停工，又一家房企要暴雷？
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