Цена квадратного метра в новостройках Абакана за год выросла на 5–15% — в зависимости от уровня комфортности жилья, места его расположения, компании-застройщика. Чем вызвано такое повышение цен? Спровоцировала ли в Абакане льготная ипотека увеличение спроса на первичном рынке жилья и, как следствие, рост цен на квартиры в этом сегменте? Можно ли ожидать, что с изменением условий госпрограммы — повышением льготной ставки с 6,5% до 7% годовых и снижением максимального размера кредита в рамках программы с 6 млн рублей до 3 млн рублей (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) — спрос на квартиры в новостройках, а вместе с ним и цены снизятся? О сегодняшней ситуации на рынке жилищного строительства в Абакане мы попросили рассказать непосредственного участника этого рынка, руководителя одной из крупнейших строительных организаций региона Василия ХАМИНА.
— Василий Николаевич, многие эксперты федерального уровня, выступавшие против продления льготных ипотечных программ, указывали, что льготная ипотека, введенная в качестве меры поддержки строительной отрасли весной 2020 года, спровоцировала увеличение спроса на первичном рынке жилья и, как следствие, рост цен на квартиры, тем самым нивелировав положительный эффект — квартиры не стали доступнее для покупателей. В Абакане льготная ипотека также увеличила спрос на квартиры на первичном рынке?
— Государственная программа льготной ипотеки, безусловно, сыграла свою положительную роль в развитии жилищного строительства в части обеспечения застройщиков стабильным, можно даже сказать ажиотажным, спросом на квартиры. Наша организация, в принципе, никогда не жаловалась на отсутствие спроса, однако в прошлом году спрос был просто ажиотажный: мы продали все, что имели право продавать, плюс покупатели активно резервировали квартиры в наших новых проектах. Статистики по категориям наших покупателей мы не ведем, поэтому я не имею возможности рассказать вам о том, сколько человек приобрели у нас жилье по программам семейной ипотеки, сколько — по льготной ипотечной программе. Однако мы можем констатировать: с введением данных программ спрос на квартиры на первичном рынке существенно вырос.
— Цены на квартиры в результате такого ажиотажного спроса не выросли?
— За прошедший год цены на жилье выросли довольно серьезно — данная тенденция характерна не только для нашего региона, но и для всей страны в целом. Назвать один определяющий фактор роста цен на жилье невозможно, в данном случае соединилось влияние нескольких факторов. Прежде всего, жилье подорожало в связи с существенным ростом цен на строительные материалы. В частности, металл за год подорожал в два, а по некоторым позициям и в три, раза. По остальным строительным материалам рост составил 20–30%, все это не могло не сказаться на себестоимости квадратного метра. Повышенный, порой ажиотажный, спрос на квартиры, безусловно, не мог не сказаться на цене квадратного метра — в сторону увеличения.
— На сколько в среднем подорожал квадратный метр?
— Цены на жилье в Абакане у разных застройщиков колеблются от 42 тыс. рублей за квадратный метр до 70–80 тыс. рублей за квадрат: в зависимости от локации, уровня комфортности дома, уровня отделки. Что касается цен нашей организации: самые дешевые квартиры у нас начинаются от 42 тыс. рублей за квадратный метр, самое дорогое жилье мы предлагаем по цене 58–60 тыс. рублей за квадратный метр. Повышение за прошедший год составило 5–15% по разным домам.
— Изменение условий программы льготной ипотеки — снижение максимального размера кредита до 3 млн рублей — не вызовет падения спроса на жилье в Абакане? Также банковские аналитики почитали, что увеличение процентной ставки (+0,5 п. п.) приведет к росту предполагаемого расчетного ежемесячного платежа на 4% для ипотечного кредита в 3 млн руб. сроком на 20 лет. Что в целом приведет к ослаблению спроса на ипотеку и жилье.
— Ограничение максимального размера ипотечного кредита до 3 млн рублей в Абакане на спрос покупателей значимого влияния не окажет. Дело в том, что традиционно наибольшим спросом на жилищном рынке Абакана пользуются 1-комнатные квартиры — для такого жилья максимальной суммы кредита в рамках госпрограммы достаточно. Чем больше квартира, тем меньше на нее спрос — строительные организации, в том числе и мы, давно возводят дома, исходя из такой структуры спроса: больше всего в новом доме проектируется 1-комнатных квартир, «гостинок», на втором месте — 2-комнатные квартиры, 3- и 4-комнатных квартир меньше всего.
— В связи с переходом в 2019 году строительной отрасли на проектное финансирование, вы отмечали, что «переход на новые правила работы для застройщиков ожидаемо приведет к снижению объемов строительства, соответственно, и к снижению объемов продаж жилья, объемов ввода жилья в эксплуатацию». Негативные ожидания не оправдались?
— Большую часть своих квартир мы реализуем уже после того, как дом достроен и сдан в эксплуатацию — по договорам купли-продажи. Все же постепенно переходим и на проектное финансирование, у нас есть дочернее предприятие — специализированный застройщик. В настоящее время по принципу проектного финансирования, с использованием эскроу-счетов, мы возводим 1 многоквартирный дом. Первый проект, как это всегда бывает при введении каких-либо новшеств, мы запускали довольно долго, на оформление всех необходимых документов ушло до полугода. В настоящее время работаем нормально, полагаю, в будущем с эскроу-счетами работать будет намного проще.
— Василий Николаевич, еще один немаловажный фактор повышения цены квадратного метра в новостройках Абакана, по словам руководителей строительных организаций, — дефицит земельных ресурсов города. Это действительно так? Каковы перспективы жилищного строительства в Абакане, когда вы застроите все имеющиеся сегодня площадки под возведение многоквартирных домов?
— Дефицит земельных ресурсов города, в частности участков под возведение многоквартирных домов, отражается на деятельности компаний-застройщиков уже на протяжении ряда лет, в конечном итоге это отражается на стоимости квадратного метра. В будущем жилье будет лишь дорожать.
Дело в том, что имеющиеся земельные участки, которые город выставляет на торги, застройщики выкупают с большим (кратным) увеличением стоимости. Приведу пример последних торгов, в которых я принимал участие. Начальная цена участка на торгах была 10 млн 609 тыс. рублей, победитель «забрал» данный участок по цене более чем 45 млн рублей. 3–4-кратное увеличение стоимости аренды земельного участка на торгах в этом году уже стало традицией.
Естественно, стоимость арендных платежей застройщика в конечном итоге ложится на плечи покупателей. Поэтому дефицит земельных ресурсов, действительно, является одним из факторов роста цены квадратного метра. К сожалению, в Абакане больше нет свободных площадок для строительства многоквартирных домов.
До конца года город выставит на продажу еще буквально 5–6 участков, на которые со стороны застройщиков будет ажиотажный спрос. В текущем году строительные организации обеспечат имеющийся со стороны покупателей спрос на квартиры в Абакане процентов на 90.
В следующем году ситуация с обеспеченностью спроса будет хуже: площадок под строительство у застройщиков мало. Через год-два, максимум три, строительные организации достроят проекты на выкупленных ранее участках. Дальше все — участков под строительство нет, спрос будет гораздо выше предложения, что приведет к существенному росту стоимости квартир. В настоящее время городские власти принимают меры по дальнейшему развитию жилищного строительства в плане решения проблемы дефицита земельных ресурсов — в городе появится новый район, за северной дамбой.
Однако это перспектива на будущее. Процесс оформления всех требуемых документов, согласований, разрешений и т. д. небыстрый, в лучшем случае мы, строители, сможем начать возводить там дома лет через пять. На сегодняшний день застройщики, в том числе и мы, единственно возможную перспективу видят в освоении застроенной территории — выкупе частных усадеб в центре города.
Ольга КАРАЧАКОВА