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　　巩怀志认为，价值陷阱年年有，今年特别多。以房地产为例，2006-2007年，房地产估值50-60倍市盈率(PE)，属于高成长行业，但如今却变成了昨日黄花，5-6倍市盈率都没人要。 　　究其原因，主要是地产行业目前处于基本面下行期，观察房地产主要有两个角度，一个是房价和地价差；一个是利率，利率低有利于销售。先来看房价和地价差，2014-2015年地价低，2016-2017年房价上行，地产公司的利润增速快，所以那一轮地产行情火热；2017-2018年拿地贵，当下房价除了深圳等少数城市外，很多地方都在跌，包括北京燕郊等，地产公司利润变差。再来看利率，由于政府调控地产行业，不少地区房贷利率不断上调，打压了居民买房的积极性，所以行业进入下行期。 　　“今年年初，一些机构因为估值低选择房地产做防守，但最后发现万科、保利等龙头地产�

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