放款收緊無礙樓市量增價穩勢頭 房貸集中度管理顯效 -香港商報

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放款收緊無礙樓市量增價穩勢頭 房貸集中度管理顯效
來源：香港商報網
　近期有傳言稱，武漢、深圳等多地出現房貸告急，甚至有銀行停辦了房貸業務。雖然此消息很快被證實為謠傳，但房貸等待周期確實有所拉長，利率較以前也有所上漲。受訪專家認為，今年1月1日，房地產貸款集中度管理制度正式實施，對銀行房地產貸款和個人房貸餘額畫出「兩條紅線」，這樣的背景下確實會存在貸款額度收緊的問題。此外，當前金融大環境也是以「穩」為主，房貸偏緊就不足為奇了。未來短期內，房貸偏緊的格局改善幅度有限，貸款利率也很難降下來。對於剛需人群來說，可能購房壓力會有所上升，這是有關部門需要注意的。
　
放款周期明顯拉長
　2021年已過半，房貸額度緊張局面再度出現。近日有媒體報道，武漢、深圳多地出現房貸告急，甚至有銀行停辦房貸業務。市場真實情況究竟如何？在交通銀行深圳某支行，一位客戶經理向本報記者表示，至少在交通銀行，目前狀況還好，所有房貸業務照常，還沒有推出最新政策。當前交通銀行的一手房貸款利率是5.1%，二手房貸款利率是5.6%，公寓的貸款利率是5.25%，基本上沒有太大變化。記者在建設銀行得到的答覆與交通銀行類似，營業人員稱當前房貸業務仍正常開展，暫未出現因額度不足不放款的現象。
　實際上，當多地傳出銀行停辦房貸業務的消息後，各地都有媒體對當地銀行進行了求證，北京、武漢、成都多家銀行都對此進行了闢謠。但即便如此，仍有業內人士表示，房貸緊張的情況確實存在，有的銀行對首付來源的審查十分嚴格，有的銀行放款周期明顯拉長。貝殼研究院數據顯示，2021年6月，房貸平均放款周期為50天，其中，46個城市房貸放款周期延長，廣州較5月延長14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區城市放款周期也基本延長至100天以上。
　「上半年大概是一兩個月就放款，現在基本上都要三四個月才能放款，有些特殊原因的可能還會更長，這是目前的政策。」一位國有大行經理對本報記者說。另有多位銀行人士透露，雖然目前未到年底，支行的房貸額度已相當緊張。「三道紅線+兩道紅線」管住資金供給端、需求端，額度吃緊或將是常態。
　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受採訪時表示，其實通過很多研報可以看到今年樓市過熱的城市，以及廣州、上海、北京等城市的房貸利率、貸款周期、房貸額度等方面確實有所收緊。主要原因之一就是今年開始實施的房地產貸款集中度管理制度，這導致各地都在嚴管房貸。在一些地方，嚴管房貸的手段一般是先停止二手房貸款，然後再嚴管一手房，這或許是一些地方所謂「停貸」謠言的出處。應該說，二手房貸款方面確實出現很多亂象，對此加強監管，還是有助於規範貸款業務、打擊部分炒房行為。
　
　房貸利率的上漲似乎也佐證着「房貸荒」的存在，根據貝殼研究院近期對全國72個城市房貸業務的統計，首套和二套房貸平均利率已連續7個月上升，二季度分別累計上漲17和15個基點。6月份，72個城市首套和二套房貸平均利率分別為5.52%、5.77%，分別在LPR基礎上加點87點和112點，而央行對首套、二套房貸規定的最低利率分別為LPR和LPR加60個基點。
　細分來看，72個城市中，主流利率比上月上調的城市有28個，其中有8個城市二套房貸利率上調超過20個BP。蘇州首套房利率上調65個BP，二套上調50個BP，上調幅度居於首位。按城市群統計，目前成渝主流利率最高，粵港澳大灣區城市平均簽約放款周期最長。6月份，長江中游、成渝、京津冀、粵港澳和長三角5大城市群二套利率都有所上調，其中長三角首套及二套調整均在10個BP以上。
　6月份主流房貸利率，北京首套及二套分別為5.2%、 5.7%，上海首套及二套分別為4.65%、5.25%，廣州首套及二套分別為5.45%、5.65%，深圳首套及二套分別為5.10%、5.60%。整體上，省會城市、經濟發達二線城市房貸利率高於一線城市。統計範圍內，全國房貸主流利率最高的城市為惠州，首套達到6.80%，二套為7.20%。
　嚴躍進認為，「房貸荒」確實也可以從利率上升的角度來看，而這與金融大環境出現變化有關。去年因為疫情衝擊經濟，對於貸款的管控是比較寬鬆的。而今年經濟復蘇勢頭很猛，嚴控金融風險是很有必要的，這時金融政策必定會迎來調整，對於信貸的流向會有把控。尤其是今年又實施了房地產貸款集中度管理制度，房貸被截流其實也不足為奇。當前，大城市的貸款壓力主要表現在存量單子需要加快發放，這也使得新增的貸款業務相對來說放緩。適當管控槓桿，既是為了房地產貸款金融市場的穩定，也是為了有序引導健康的購房行為。各類不理性的購房加上槓桿，很容易造成風險或問題，及時管控非常有必要。
　
整體影響較預期小
　實際上，「房貸荒」的情況在往年並不少見，只是今年的市場反應似乎比往年更大。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，一般來說，「房貸荒」是周期性的，樓市調控政策放鬆以後，「房貸荒」自然就消失了。但是，這一輪房價上漲與過度加槓桿、銀行貸款管理的屏障頻頻失守關係極大，背後是銀行依賴地產實現業績的慣性，這已違背了「房住不炒」、違背了銀行服務實體經濟的本源。從各地嚴格落實房貸集中度管理、開發商融資「三道紅線」和壓實中小微貸款任務來看，即便未來「房貸荒」會緩解，但在上限指標控制下，資金大規模湧入樓市的時代已經結束了，靠槓桿炒作樓市的時代也一去不復返。
　中原地產首席分析師張大偉在接受採訪時則表示，今年房貸收緊其實與調控關係不大。整體看，今年的房貸供應依然是歷史最高紀錄，收緊貸款的原因其實是因為房貸需求量太大。根據中原地產的數據，2021年1-5月居民戶中長期貸款增加2.91萬億，2020年同期是2165萬億，即，2021年前5月，房貸大約增加了34.4%。這也是為何2021年一季度房價明顯上漲的核心原因。
　張大偉認為，一般每年6月和12月貸款都會緊張，所以今年6月貸款收緊屬正常現象。部分地區小銀行無法放貸的個案被放大了，其實房產信貸本來就不是小銀行的主營業務，大行才更具代表意義。整體看，很多地區的大行也只是放款周期拉長，真正的影響比預期要小，預計下半年貸款應該會稍微緩和一些。
　
　張大偉還表示，因為新房大部分關聯開發貸款，所以後續市場如果貸款仍有壓力的話，影響最大的應該是二手房的交易。特別是南方城市，二手房貸款放款難很可能成為常態，購買二手房需要貸款的人注意了，合同簽署一定要留足放款時間，2021年貸款利率上漲也很可能成為趨勢，而這會影響到一部分剛需人群。
　記者在銀行走訪時，也有採訪到來諮詢房貸業務的人士。一位陳姓先生向記者表示，自己就屬於剛需人群，但現在相當糾結。由於即將結婚，又有父母支援，陳先生確有購買商品房的想法，但當前利率偏高又讓他壓力很大。他說：「不管調控也好，不調控也好，房價沒降，成本卻提高了。現在貸款感覺利息很高，但是不貸款、不買房，又怕房價繼續漲，到時候壓力會更大。」
　嚴躍進也表示，從當前的情況看，房貸利率上漲確實會加大剛需購房者的壓力，所以有關方面應當注意這方面的影響。目前所謂的「房貸荒」短期內還會延續一段時間，但相信三季度或四季度額度充足後又將緩和，因為房地產的正常買賣還是應該支持的。
　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，二季度以來部分城市信貸額度緊張，原因是在房地產貸款集中度管理下，金融信貸額度分配與房地產市場熱度之間出現時間錯配，這會在短期影響市場交易節奏，但不會影響交易需求。過了上半年考核節點後，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復常態，市場交易規模將保持量增價穩的增長勢頭。預計下半年二手房市場交易量增速會放緩，全年新房、二手房交易規模比去年增長超過10%，市場規模超過25萬億元。
（記者 伍敬斌）

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