【REITs CEO面对面】对话领展行政总裁王国龙：让投资者做业主 - 经济观察网 － 专业财经新闻网站

【REITs CEO面对面】对话领展行政总裁王国龙：让投资者做业主
短短半年时间，领展已经斥资近60亿元达成两笔大宗交易——更早的2月24日，领展以27.72亿元收购了上海七宝万科广场50%股权。
看到这里，你也许会问，领展是谁？对内地绝大多数城市的人来说，领展确实不是一个熟悉的名字，但在香港资本市场，领展一直有着REITs一哥、REITs之王的称号。
自2005年上市至今近16年时间，领展完整经历了香港REITs的发展历程，从发行价10.3港元一路涨至如今的76港元，净收益增长超过10倍，所以行业人士评价领展时会说，“领展的投资人都是在投资领展REIT上挣到过大钱的”。
领展旗下的投资组合主要位于香港，包括商场、街市、停车场以及写字楼，这127处物业大多是贴近社区的民生商场，满足了超过50%的香港人的生活需求。
除了香港大本营，领展在悉尼及伦敦分别拥有2栋甲级办公楼，在中国内地的四个一线城市共布局了8个商场及写字楼。
即便通关不便，坐镇香港的行政总裁王国龙，依然透过内地同事的手机镜头看遍了项目的设备、空间、动线、租户组合以及早中晚各时段的客流情况，最终敲定了上海七宝万科50%股权的收购。
与此同时，领展在2019年斥66亿元巨资收购而来的深圳中心城项目，会以怎样的姿态重生一直备受行业关注，历时两年、花费逾3亿港元改造之后，项目将在今年底正式亮相。领展内部测评，投资回报有望达到两位数。
从财报看，内地的物业组合确实展现出了韧性，续租租金调整率，香港零售物业下降了1.8%，而内地零售物业上升了11.1%。
为了提升在内地的知名度，把握更多投资机会，今年4月，领展将所有于内地全资持有的零售物业项目全部更名为“领展购物广场”。
王国龙说，虽然过去几年我们买的项目只有几个，其实我们已经看了超过200个项目才找到这几个。
关于资产
王国龙：新冠疫情对全球各地不同行业的确有不同程度的影响，我们在这四个地方受疫情影响的程度也不同。
在内地的项目，开始受到的影响很大，因为最初疫情势头较快，但是恢复得也快，所以我们对内地商场的业务有信心，之后继续寻找项目收购，在2月份买了七宝万科广场的50%的股权，4月统一了我们的品牌，希望可以提升在内地的知名度。
在澳洲和英国，我们只买了写字楼，没有买商场。因为我们看到当地政府的政策跟香港和内地很不同，他们疫情期间有一个政策是，如果商场的租客不交租金，业主不可以叫他们走，所以业主收到的租金可能只有30%-40%，而在香港跟内地，我们一直收到超过90%的租金，所以我们较为担心去英国、澳洲投资商场。
另外，香港和内地有很多的创业者，因租金减少一点，所以很多人都来了，过去一年多，香港已经开了400多个新铺。在澳洲和英国，我们只买了写字楼，当地写字楼的租约较长，如果我们买一些出租率高、回报高、租约较长期的写字楼，租客的信用有可能会较好一点。
经济观察报：在做购买和出售资产决策时，主要考量的指标是什么？
我们很多项目都是在第一个租约差不多结束的时候收购的。在第一个租约期，发展商为了招商会给租客一些优惠，经过三到五年发展，第一个租约期快结束的时候，商场已经在市场上有收入保证了，再去招商，这时做收购，我们就可以减少优惠，提高租金。
另外，很多时候，我都跟投资团队说一个很简单的条件，那就是做七日的生意。有一些商场在住宅区，白天大家都去上班了，没有人去商场；还有一些商业区，周末人很少。所以一周七天都能做生意就很重要，比如我们在广州荔湾区或者北京中关村的项目，商场可以做七天的生意，这是一个要求。
虽然过去几年我们买的项目只有几个，其实我们已经看了超过200个项目才找到这几个。
另外一些项目，我们觉得已经不是我们的核心项目了，以及出售一些较小的项目，卖几十个商场的钱就买了几个商场。太小的商场做推广的效益很低，所以我们也尽量慢慢地将资产组合由小一点的变为大一点的。
经济观察报：接下来会增加在内地的资产投入吗？大概会是什么样的比例？
我们较为关注是一线城市及周边地区，没有特别地看二三线城市。投资方面很重要的一个条件要求是，你去买可能很容易，但是投资的时候一定要想，有一天你会卖掉。如果在二三线城市，想卖的时候，可能没有那么容易，而一线城市始终有很多投资者有兴趣。
我们会继续加多一点力度去投，没有一个确定的比例，但是我想从现在的10%-15%应该到20%都有机会。
经济观察报：资产类别还是更看重购物中心吗？写字楼会考虑吗？
所以我们在内地的投资以商场为主，当然有电商影响，从风险管理的角度，应该投入一些物流物业，我们也有看，但在过去两三年间，物流物业有太多资金去追了，我们觉得价格不太理想，有一点高，有可能要等周期，价格理想一点才投资吧，现在不是最好的时间。
王刚：你怎么看内地所谓的新一线城市？像杭州、苏州、成都。
王国龙：北上广深及周边的地方，我们是有兴趣的，所以杭州、苏州都在我们关注的范围内。这四个大型城市对周边地区的影响很大，但你去看成都、重庆，供应量已经很多了，还有很多新供应，我想租金的增长应该有很大限制，增长的空间没有香港、北京、深圳那么快。
REITs联盟秘书长 王刚

Related Keywords

Guangzhou , Guangdong , China , Chengdu , Sichuan , Australia , Shanghai , United States , Hong Kong , Sydney , New South Wales , United Kingdom , Shenzhen , New Crown , Northern Territory , London , City Of , Yanan , Shaanxi , Square King , Shenzhen Center , Classa Office On China , Division Square , Office No , Fund Or Other , Us On Shanghaia Office , Professional Finance , Trust Fund , Guangzhou Sun New World , Union Secretary General King , Sydney London , King New Crown , United Kingdom Australia , Guangzhou Liwan District Or Beijing Zhongguancun , Cross Country , Ginter Logistics , City As Hangzhou Suzhou Chengdu King , Changzhou Suzhou , Chengdu Chongqing , Directors Operations , New Regulations , Order Board , Market Price , குவாங்சோ , குவாங்டாங் , சீனா , செங்கிடு , ஸிச்வாந் , ஆஸ்திரேலியா , ஷாங்காய் , ஒன்றுபட்டது மாநிலங்களில் , ஹாங் காங் , சிட்னி , புதியது தெற்கு வேல்ஸ் , ஒன்றுபட்டது கிஂக்டம் , ஷென்சென் , புதியது கிரீடம் , வடக்கு பிரதேசம் , லண்டன் , நகரம் ஆஃப் , ஷாங்க்ஷி , சதுரம் கிங் , ஷென்சென் மையம் , அலுவலகம் இல்லை , ப்ரொஃபெஶநல் நிதி , நம்பிக்கை நிதி , ஒன்றுபட்டது கிஂக்டம் ஆஸ்திரேலியா , குறுக்கு நாடு , இடை தளவாடங்கள் , புதியது ஒழுங்குமுறைகள் , ஆர்டர் பலகை , சந்தை ப்ரைஸ் ,