被疑 明股实债 多笔商票将到期 正荣地产：千亿 黑马 失前蹄 _ 东方财富网

　　据正荣物业服务有限公司武汉分公司公示信息，正荣紫阙台地下车位于7月1日开始收费，车辆停泊服务费96元/辆/月。未购买车位的业主，可选择临时停车，收费标准为30分钟以内免费，30分钟~1小时内5元，1小时以上每小时5元递增，且上不封顶。
　　据业主反映，这意味着如果不买车位，仅每天的停车费即需缴纳120元，一年总计43200元，折合一个月停车费3600元，甚至比周边两室一厅的房源租金还高，而且车位价格28万元/个，远超出周边小区15万元/个的车位均价。
　　据了解，正荣紫阙台天价停车费问题早在今年上半年就开始遭到业主广泛质疑。长江网武汉城市留言板显示，6月4日，武汉市市场监管局针对业主疑问回应表示，接到督办后，该局立即开展调查处理，要求小区物业服务公司做好明码标价工作。同时约谈相关负责人进行协调沟通，建议调查和参考周边的停车收费标准制定多元化、人性化的停车收费管理方案。
　　此后的6月15日，正荣紫阙台项目所在的武汉东湖新技术开发区管委会也表示，东湖高新区市场监管局已约谈该小区建设单位，建议其根据开发成本、市场供求关系和业主实际承受能力谨慎、合理定价。为切实化解矛盾，东湖高新区规划局已积极协调开发企业，督促开发企业切实考虑业主需求及意见，制定人性化、多元化的停车方案，满足业主停车需求。
　　据了解，正荣紫阙台目前已调整了临时停车服务收费标准，提供月租车位80个，并设置封顶费用。一位房地产市场研究人士表示：“此类行为其实是多数开发商逼业主购买车位的一种手段，也体现了当拿到地王之后，往往由于土地成本比较高，开发商会想尽办法把投资款收回来。”
　　公开资料显示，正荣紫阙台由正荣地产旗下的武汉正荣正升置业有限公司开发，项目共32栋楼房，总户数1946户，在售房源均价2.7万元/平方米。
　　该项目也曾是武汉光谷地区的地王项目，保持最高地价纪录近5年，直到今年才被打破。2016年7月份，正荣地产与金茂、融创、葛洲坝等20余家房企经过386轮激烈竞价，以45.8587亿元的价格拿下光谷民族大道旁的P(2016)059号纯住宅地块，楼面地价15966元/平方米，溢价442.15%，一跃成为彼时的光谷地王，刷新溢价率最高值。
　　然而，正荣紫阙台在开发、销售过程中还被查实存在虚假宣传问题。2020年6月，武汉东湖新技术开发区管委会在长江网武汉城市留言板公开回复称：“经规划局核实，网民反映的问题存在虚假宣传，建议向市场监督局反映。”
　　被疑“明股实债”
　　持续多年增加土储，也让正荣地产的债务规模逐渐扩大。Wind数据显示，2017年~2020年，公司经营活动现金流净流出分别为42.39亿元、26.64亿元、140.64亿元、30.18亿元。截至2020年，公司负债总计1837.8亿元，有息债务规模达到464.5亿元。
　　在建的房地产项目中，正荣地产部分项目公司引入信托公司增资持股，通过发行信托产品用于楼盘开发建设。以福建省漳州市西湖正荣府为例，该项目开发商为正荣地产旗下的厦门市正代置业有限公司(以下简称“正代置业”)，持有漳州正荣府项目51%股权，剩余49%股权由大业信托持有。
　　据了解，自2020年底开始，大业信托开始发行汇金22号(正荣漳州)股权投资集合资金信托计划，信托资金用于向正代置业进行增资，以取得目标公司不超过49%的股权，增资款最终专项用于漳州正荣府项目的开发建设。
　　该项信托计划的风控措施包括业绩对赌、保证担保、差额补足和随退条款等。其中，信托计划存续期间，大业信托对目标项目销售均价和销售金额、项目开发报建和工程建设进度进行监控考核，有权要求对赌方进行业绩补偿。
　　据用益信托网统计，自去年以来，正荣地产项目公司共发行20多笔信托融资，仅大业信托发行的汇金22号(漳州正荣府)项目就募集资金4亿元。
　　汇生国际资本总裁黄立冲认为，正荣地产与大业信托配合，通过使用信托牌照避开政府对房地产企业负债的监管，以避免明面上债务太高导致无法顺利融资的问题，所以采用信托方式和回购担保等方法压低公司的负债水平。
　　“从项目开发的角度而言，真正意义上是债务，但是从会计角度而言，只要企业抽掉或隐藏关键的合同条款就变成了入股，因此是‘明股实债’的操作手法。”黄立冲表示。
　　商票融资推高表外负债

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