停涨！北上广深四大楼市齐踩刹车

楼市，始终牵动人心，尤其在一套房动辄数百上千万的一线城市，房价的每一点波动，背后都牵扯着某个家庭或个体的悲喜人生。
林芳，来自广州典型的中产家庭，丈夫为世界500强企业高管，年收入百万加，但过去一年，她在炒房投资上的收入，把丈夫的一年的收益远远甩在身后，因为她在2019年年底以300多万买入的天河区一套商品房，一年之后已经接近翻倍，浮盈超300万。
房价上涨，如硬币的两面，有人欢喜，便有人伤感，张磊就是那个自觉踏空楼市的一员。她计划在2019年置换掉深圳的一套商品房，但卖掉了唯一一套住房之后，就遭遇了深圳房价的连番上涨，房价如同海鲜价，买房计划只能跟着价格变动不断调整，直至价格涨到让她高攀不起……
从2020年中算起的一年时间内，北上广深四大一线城市的房地产市场，均在不同的时间段里走出了一波“牛市”。所幸这一上涨周期已在房贷收紧、调控升级的多重措施下走向结束，开启了一场自我纠偏之路。
截至6月末的数据显示，深圳、上海、北京、广州的一二手房成交量都已呈现冲高回落之势，房价上涨势头得到阶段性遏制，楼市预期和心态悄然转向，市场重归平稳。
深圳：二手跌至冰点市场仍会磨底
过去十年，深圳二手房5000-8000套的月成交量是主流，市场也倾向于将5000套定义为“深圳楼市枯荣底线”。另据贝壳研究院的统计数据显示，过去十年，低于3000套以下成交出现次数有12个月，大多是由于春节无法过户等外部因素所致。
如今，深圳六月二手住宅成交量录得2575套，可谓降到“冰点”，属于近年少有局面。
回看上半年深圳二手住宅整体成交表现，3月创下6789套的半年度成交高点之后，便处节节下滑之势。上半年深圳成交了28442套二手住宅，同比跌35.4%，与去年月均万套的火热行情相去万里。
深圳二手住宅价格自2019年6月之后已经连涨了23个月，月均环比上涨1%，5月是首次出现价格下调。而在今年1月70城房价涨跌幅排名中，深圳还以1.7%的环比涨幅位列榜首。
多位房产交易从业人士言及上半年深圳楼市行情，都向第一财经记者表达了类似于“行情低迷”、“市场半休克”等看法。近段时间，房产中介店铺转租止损、房产中介熬不住转行、上半年颗粒无收等事情也变得稀松平常了起来。
根据深房中协可查询的历史数据显示，截至4月1日，深圳持牌中介48144人。按照上半年成交了28442套二手住宅粗略测算，即便每套均由不同的房产中介成交，也有2万名左右持牌中介今年以来还没开过单。
市场低迷之际，部分二手房价格开始松动，业主报价小幅下调现象也开始显现。
另据深圳中原研究中心监测数据显示，5月2日至6月19日，二手房周报价跌幅超5%的片区集中于福田、南山、罗湖、龙华、宝安五个区。这些区域均属于2020年房价涨幅较高的区域。
市场人士更乐意将目前价格松动理解为，前期价格虚高、资产泡沫较多区域在当前市场环境下的理性回调。
由于深圳楼市以二手房为主体，它直接关系着市场的流动性，也间接关联着新房的购买热情。上半年深圳打新盘“秒抢”、“日光”等现象渐趋少见，取而代之的是，新盘的开盘日去化不理想的案例逐步增多。同时，深入人心的“打新”盘买到即赚到的理念正在经受市场更理性冷静的审视。
5月末，4个诚意登记的楼盘最终的客户入围比例小于预定的入围比例，这种趋势在6月开始更为常见。以不少深圳“打新”族翘首以盼的万科都会四季项目为例，开盘日线上选房，弃选率约四成。
“打新”热度下降，一手房成交量出现明显下降趋势，1月成交达8356套，4、5、6月直线下行至月成交不到3000套。
过去一年，率先强劲领涨全国的深圳楼市也历经一波密集的政策调控。从2020年“7・15”房产调控新政，到打新规则改变、严查首付来源、经营贷违规入市以及2021年的“2・8”新政等，系列调控使得深圳新房、二手房成交持续承压，也给深圳“疯涨”的楼市灭了一把虚火。
尤其深圳市住房和建设局今年2月8日在国内率先提出，建立二手房成交价格参考机制，并发布3595个小区参考价格。此举被视为从金融端给投资和投机需求强劲的深圳楼市，进行了釜底抽薪式的资金严管控。
“现在还难言买方市场到来，起码得看到成交量筑底的明确信号。即使成交量筑底，底部徘徊买卖力量博弈预计也会持续一段时间。”接受第一财经采访的一位房地产从业人士认为，买卖的博弈并非几周时间可以完成，很可能是数月甚至更长的时间周期。
上海：积分购房下市场步入平稳期
对于预算约莫400万元的冉卓来说，距市中心近且能临近黄浦江的浦东世博板块是她当时着重考察的区域。“从落户到重点关注的几个月里，世博板块均价基本保持在5.9万元，涨幅并不明显。”这让冉卓带着一种较为平和的心态，在多种因素中综合衡量。
时间进入2020年11月，二手房市场热度显现，单月成交超3万套。感受到这点的冉卓有些着急，在12月份看中了一套总价380万元、50多平方米的二手房，想让父母参谋意见。
不过，市场的火热已超出冉卓的预期。“周一去看房，再去问能否元旦带我爸看房时，我得知这套房周二已经签约了。”2020年12月，上海二手房成交套数约为3.9万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%，成交量创多年来新高。很快，冉卓明显感受了“无房可选”，“要么是房东不卖，要么就是抢购一空”。
数据显示，在购房者感受到市场渐火的2021年1月，上海二手住宅市场成交量再创新高，成交套数达到4.46万套，成交均价约4.36万元/平方米。此举也立即引来调控监管措施的加码。
上海于2021年1月出台“沪十条”等调控政策；2月，新房摇号积分制通过试点推行；3月，上海以集中批量供应方式一口气推出33个新盘。
多重压力下的二手房市场很快迎来降温。上海链家研究院的监控数据显示，4月份上海市共成交二手房2.4万套，环比下降39%；成交金额768亿元，环比下降40%。“4月份调控政策的影响下，整体基数较低，5月份有些许回升，但并非成交量出现回暖。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示。
四五月份，感觉市场比较稳了，成交虽然下降，价格上涨也不像之前，但其实比较坚挺，”一位关注了较长时间楼市的购房者向第一财经表示，除非是全款或首付比例非常高，或房东急售才能成交，才有议价空间，整体来看二手房波动的空间不大。
尽管房价在一轮上涨后到达高位，但没有继续上涨的事实，至少让购房者的心态变得相对从容。冉卓表示，市场相对稳定后，目前不会急于“上车”。
上海中原地产提供的数据显示，进入二季度后，市场情绪有所企稳，成交量稳定在2.5万套左右。6月份上半年收官，成交略有增加，达到2.8万套。
“二手房相对来说算稳定了，6月份的成交量基本上是在比较合理稳定的交易区间了。”上海中原地产分析师卢文曦表示，“一天一个价的情况不再，二季度就稳定下来了，没有乱开价、跳价的情况了。”
降温的痕迹在一手市场上也开始逐步显现。自从上海引入积分制购房新规以来，市场规则已然发生根本性转变。尽管热门盘入围的积分在不断刷出新高，但低积分入围盘也在逐渐增多。
以7月中旬将进行年内第三次开盘的金地峰范为例，5月份开盘时推出326套房源，彼时入围分数为51.9分；而最新一次共推出503套房源，入围分数已降至43.4分。
卢文曦认为，现在积分不高的购房者会避开热盘，选择适合自己的项目，提高摇中的可能性。未来除了十分热的盘可能积分会达到70多分以上外，大部分入围积分应该分布在50-60分，呈正态分布。
购房理性程度会慢慢提高，市场情绪更加稳定。整体而言，今年上半年上海新房价格亦同比有所降低。上海链家研究院数据显示，2021年上半年，上海累计成交金额3100亿，成交套数49726套，套均总价623万元/套，同比下降10%，成交均价55430元/平，同比下降3%。
“上半年通过调节供应结构，增加外环外的供应量，使得全市整体成交价格维持在低位，成交均价同比下降3%，考虑到去年下半年成交结构同样出现外移，成交均价会下降，同比降幅可能会出现收窄。”杨雨蕾提出，从供应价格来看，只要是一年内加推的项目基本都没有涨价，而且从第一批土地集中供应的房地联动价来看，未来新房的价格也被锁定。
广州：限价下的脆弱平衡
去年底就开始四处看房的张苑，也跟随者楼市的波动，经历了一场从焦虑到平和的转变。

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